2012年中山岭南印象11月推广计划策略报告.pptVIP

岭南印象 11月推广计划策略报告 2012年10月 Part 1 市场分析 中山楼市：2012年中小爆发，刚需给力 中山楼市自2011年11月“限价政策”后，成交量一路在低位徘徊，但在今年5-7月出现一波小高潮。受政策影响积压的刚需购买力得到一定程度的释放。2012年8，9月中山成交量有所回落，其中城区跌幅较大。 截至2012年8月份，随着传统金九银十的到来，中山新增量集中爆发，8月新增7302套商品房，为全年第二高位。加上原有中山库存较多的特点，未来项目同质化竞争严重，态势严峻！ 同质化竞争严重：下半年新增量爆发，推货集中 截至2012年9月份，中山商品房网签均价6082元/ ㎡，其中城区均价7699元/ ㎡，镇区均价5499元/ ㎡。2012年以来中山均价受政策影响，一直在低位徘徊，5-6月由于政策放松，有一定幅度的上涨，7，8月有一定回落，随着销售旺季的到来以及受到年终业绩压力的影响，以价换量成为下半年销售的主体腔调。 价格回落：下半年价格稳中回落，以价换量唱主调 年初需求被压抑、年中需求短暂释放，带动市场回温 重点大盘持续低价放量，成交井喷 市场刚需释放为主，难以长期支撑大市向上 整体因素暂时利好，推动市场销售畅旺 市场大环境特点一： 地方政府与中央博弈 中央政府态度强硬 中山成为重点被关注城市 2012年上半年政策严控，风险依旧 市场货量充足，以价换量趋势明显 市场大环境特点二： 全年均价偏低，远远不达6590的限价指标 中山政府自6月最后一周解封限价 中山政府自7月开始，才去每月指标制度，适当放松限价 中山政府9月最后一周，价格低于5000的一律不让网签 政府为明年限价提高指标， 年底政策必将放松，意图拉升全年均价 市场大环境特点三： Part 2 竞争分析 序号 项目名称 区域 存量套数 本周备案套数 本周备案面积 本周备案金额 本周备案均价 1 岭南印象 东区 286 5 699.13 3962989.243 5668.45 2 恒大绿洲 南区 176 7 917.23 5113987.992 5575.46 3 中澳滨河湾 南区 343 65 6907.3173 4505.63 4 米兰阳光 南区 246 12 1263.31 6701304.988 5304.56 5 星光礼寓 东区 515 8 643.57 4143851.096 6438.85 6 瀚华花园 东区 255 8 832.1 4172675.383 5014.63 7 星汇云锦 南区 301 45 4730.5225 5222.94 8 时代倾城 沙溪 998 16 1728.36 9183513.281 5313.42 9 世纪新城 沙溪 2008 121 13244.996 5179.10 10 远洋城 东区 1439 69 8058.8135 6127.45 11 宝嘉上筑 沙溪 275 18 1777.7505 5776.47 12 豪逸御华庭 石岐 210 2 195.91 1290926.733 6589.38 岭南印象竞争楼盘情况一览表（日期：2012年10月8日-10月14日） 大 中山市场竞争分析——龙头企业严重挤压市场 2011年，中山市知名房企的数量已经达到13家，品牌开发商几乎是2008年的两倍。而在2011年的销售额前10的开发商中，有六家是该名单中的房企，该六家房企 销售总额占全中山市销售总额的25%。 上市企业疯狂入主中山，抢占区域蛋糕 2012年市场膨胀及占有率将达顶峰 中山市场竞争分析——上市企业严重挤压市场 项目 规模 地段 产品 朝向 配套 包装 推广 时代倾城 ★★☆　 ★☆ ★★★★ ★★★★ ★★★　 ★★★★　 ★★★　 世纪新城 　★★★★ ★☆　 ★★★ ★★★★ ★★★ ★★ ★★★ 恒大绿洲 　★★★★ ★★　 ★★ ★★ ★★ ★★★ ★★★ 星汇云锦 ★★★ ★ ★ ★★★ ★★　 ★★★★ ★★★★ 远洋城 　★★★★ ★★★☆ ★★★ ★★★ ★★★ ★★ ★★★★ 本案 ★☆ ★★★★ ★★ ★★★★ ★★★★ ★★ ★ 直面大盘竞争，本案优势并不明显，破局从何入手？ 受推货限制，本案主推125-131方产品与对手直面竞争，陷入客户对比 Part 3 推广计划 寓言的道理： 大市如此，不能跑赢大市，就要跑赢对手 那么，谁才是我们真正的对手？ 两个人在森林里，遇到了一只老虎。其中一人赶紧从背后取下一双更轻便的运动鞋换上。另外一人着急了，骂道：“你干什么呢？再换鞋也跑不过老虎啊！‘”穿鞋者说：