2011年-南阳市滨江名郡营销推广方案.pptVIP

滨江名郡营销推广方案 谨呈：大民房地产开发有限公司 2011年1月26日，第三轮调控落地，国务院颁布“新国八条”，旨在进一步遏制房价飞涨的形势 新国八条的内容： 一、进一步落实地方政府责任合理确定本地区房价控制目标；二、加大保障性安居工程建设力度；三、完善政策，加强税收；四、强化差别化住房信贷政策；五、严格住房用地供应管理：六、合理引导住房需求；七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制；八、坚持和强化舆论引导。 重点： 1、确定很地区的房价控制目标。 2、调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。 3、强化差别化信贷：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。 4、限购：原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。 春节后首套房贷优惠政策取消；4月21日，央行2011年第四次上调存款准备金率，4月6日，央行2011年第二次上调存贷款利率，一定程度上增加了购房成本。 首套房利率优惠取消，在一定程度上增加了购房成本。 存款准备金率的提高，是稳健货币政策的一个体现，意在调控市场过多流动性，缓解通胀预期。 上调存贷款利率，主要还是为了抑制通胀，控制物价，但是贷款利率的提高，给贷款者增加了一定的还款压力。 2011年1月5日和3月4日，郑州两次出台了限购令 受限购令影响，郑州房地产2011年和2010年第一季度对比成交量同比下降57%。2011年3月和2011年2月的成交均价环比下降14%。 从郑州2010年和2011年第一季度的商品住宅成交情况看，2011年的同期成交量明显低于2010年。 2011的总体价格水平虽然高于2010年，但是2011年的均价呈下降势头。 数据来源：郑州市房管局 南阳市在2月18日印发《南阳市城乡建设三年大提升行动计划的通知》，其中明确指出要大力发展住房和房地产业 新国八条发布后，2011年2月18日南阳市人民政府办公室关于印发《南阳市城乡建设三年大提升行动计划的通知》，其中第七条明确提出要大力发展住房和房地产业。 具体条文如下： 1、切实加大住房保障支持力度，优先安排经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房建设用地；积极争取中央财政廉租住房专项补助、中央预算内廉租住房建设投资补助和省财政补助，将廉租住房保障资金纳入年度预算，住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的余额全部用于廉租住房建设，确保土地出让净收益用于廉租住房保障的比例不低于10%。“十二五”期间，新建廉租住房16400套共82万平方米，新建经济适用房35000套共320万平方米，建设公共租赁住房8000套共40万平方米。 2、加快房地产业发展。根据城市发展战略与功能定位，积极引进战略投资者，加快产业地产发展。大力发展工业地产，加快工业厂房、专业物流园区建设。积极发展商业地产，重点开发各类商业营业用房，稳步发展办公用房。鼓励建设渡假休闲地产，实现游在伏牛，养在南阳。大力发展住宅地产，进一步优化住房供应结构，稳步增加普通商品住房供给。 从市场反应看，“新国八条”的出台未对南阳房地产市场产生影响。 通过2011年和2010年第一季度南阳中心城区商品住宅的成交情况对比，我们可以看到，2011年的市场成交量和成交均价都比2010年的同期水平有所提高，可谓量价齐升。 每年2月份成交量低但成交价格却高，这可能是因为过年期间务工返乡人员参与购房的原因，他们承受的单价相对较高。 政策梳理总结 政策分析：号称史上最严厉政策的新”国八条“的推出，预示着整个房地产市场结构性调整的开始和进一步加剧。 要求我们，在更严厉的政策未出台前，抓紧时间，及时调整对策，避免走进政策泥潭。 进一步紧缩的货币政策，打击了部分市场刚性需求，增加了购房成本，影响了客户的购房积极性。 近期密集的调控政策主要针对一线指标城市和二、三线房价上涨过快的省会城市，对属于四线城市的南阳没有直接影响，刚性需求依然旺盛。 在南阳市房地产板块划分中，我项目位于西部板块。 中心区板块，土地集约，项目少，优势学区地段销售均价在5000元/平米以上，非优势学区地段销售均价在4400元/㎡以上。 东部板块，仲景路—独山大道，城中村改造的重点区域，城市房地产发展的重点区域，销售均价3500元/平米。 西部板块，地块较大、规模较大，项目档次较低，销售均价3