2010年南宁龙域香醍半岛项目企划报告书.pptVIP

谨呈：广西荣裕盛昌置业有限公司 2010-05-06;;2010年4月，国务院出台“史上最严厉”调控措施 ：“国10条”，引发市场进入混沌期。;;新政执行第一周，南宁市新建商品房成交涨幅达61%，楼市整体走势平稳。新政执行第二周（黄金周）成交下降6.4%，南宁楼市新政效果显现。;南宁房产供应09年以来增长较快，需求持续旺盛；后续仍将保持较大的供应量，国10条调控下，投机、投资型市场将迅速转入以刚性需求为主的买方市场，但由于09年大量土地供应将导致今明两年新盘供应量仍然未减。; 地块所处位置为未开发的新区，属于目前南宁房地产开发的陌生区域； 项目位于南宁城市建设主要发展方向上（新五象），未来3-5年，周边将形成片区行政商业中心，成为城市向东南扩展的桥头堡； 地块周边的邕江水系与灵龟山交相呼应，形成得天独厚的自然景观资源。； 项目特性为坡地建筑形态，极大利用了周边的自然地理优势，这也是南宁从未出现过的建筑形态。 ;在交通、规划、景观资源作用下，龙岗片区格局迅速形成三大板块并存局面——产品供应更趋于多元化;未来客户变化趋势：龙岗未来的前期客户将以年轻白领为主，但在后期高端客户及部分投资客户的比例将会加大。;;1;;;宽幅40000㎡独享中庭园林; 项目卖点整合;寻找“与众不同”的半岛;;;;;高度;;;传统大盘开发模式： 驱动力：利用价格梯度对首次置业者实行被动牵引； 产品：采用经济型的中低端产品满足市区低收入阶层的基本生理需求； 结果：讨好单一阶层聚集形成大盘聚居效应，但相应的配套不足，难以吸引高端客户群体，后期价格拉升空间较有限。;热点大盘开发模式： 驱动力：利用城市发展热点区域对区内部分投资群体实行投资吸引； 产品：采用中小户型、商务公寓等满足投资群体的投资需求； 结果：需通过大范围热点区域炒做，通常为多个大盘联合铺广，耗时长，广告投入量大，受宏观市场及政策制约明显。;客源思考 Customer thinking;;近期客户;;;客户 描述 ;;我们是城市未来的代言人，我们是城市中坚力量阶层。 ;;;C;我们就此提出香醍半岛的价值观—— My life , My pleasure 我活着，我乐意;“Reasons” 价值观可以不用说，但必须铭记在心，成为Action的驱动力 区别于北京人因“中心”而自大，上海人因“上海”而优越，深圳人因“自我（实现）”而意气风发，而如今…… 香醍半岛作为“年轻人的特区”， 消费者和营销人都将因而找到各自乐意生活的理由。;热爱自己就象热爱香醍半岛一样;;市场各项目形象的迷失？;而我们， 用什么形象来赢得市场？;;香醍半岛的由来;;;香醍精神;;;;分类推广费用估算;寻找。 不一样的半岛;五象广场，民族大道沿线，荣茉大道，仙葫桥头。 建立视觉战线。;通过《南国早报》、《南宁晚报》硬广+软文炒作建立市场知名度。;通过QQ/MSN等即时聊天工具弹出广告，与权威房产网络通栏广告，建立快速传播通道与交流平台。;通过大事件营销，快速聚集人气，形成圈子，建立特定圈层语境。;半岛。 我们来了。。。;网络媒体;;;;;;;;;;角色扮演类样板间2： 根据物业类型，以及根据不同景观和花园组合特性的差异将各种产品进行系列化演绎 ——让房子发生故事;销售执行报告;;目标可行性研究;目标可行性研究;目标可行性研究;项目的核心问题;营销手法借鉴;提高产品附加值 ;打造南宁第一展示区 ;1、广告费用预算不低于项目销售总额的1.5% 2、项目前期打造样板社区每期推出均有样板房 3、项目前期销售阶段物业管理公司提前介入 ;;1、传播企业文化，树立品牌； 2、打造一条新的客户渠道，为项目营销减少成本； 3、为客户提供沟通途径，作为疏通客户问题的手段。;1、品牌经营——传播地产品牌，提升品牌美誉 度和品牌感召力； 2、会员经营——客户行为的研究中心和价值创造 中心，建立低成本的营销渠道； 3、客户服务——完善客户服务的有效途径。;“香醍会” 深入研究;“香醍会” 深入研究;“香醍会” 深入研究;“香醍会” 深入研究;如何使香醍会从无到有？;增会员——如何扩大影响？;如何使香醍会从小到大？;各阶段核心营销事件开展;各阶段核心营销事件开展;1、三维区域模型展示，南宁最先进的展示系统 2、南宁首个精神情感诉求的社区完成主力客户的圈层 3、南宁首个采用QQ弹出广告的项目 4、南宁首个投放电影大片片头广告的项目 5、南宁首个每周都有项目活动的项目 6、南宁首个涂鸦样板间;THE