温州市灵溪浙闽物流中心地块市场研究.pptVIP

第二部分 产品定位 SOHO——Small office（and） Home office，直译就是在家庭办公室、小型办公室的意思，实际上就是自由职业或自由职业者的意思。SOHO代表了一种自由、开放、弹性的工作方式。SOHO公寓是给自由职业者或者小型公司提供的商、住合一的公寓。 SOHO公寓多采用loft户型。 loft通常是小户型，高举架，面积主要在30-50平米和80-100平米，层高在3.6-5.1米左右。 虽然销售时按一层的建筑面积计算，但实际使用面积却可达到销售面积的近1倍；高层高空间变化丰富，购买者可以根据自己的喜好随意设计。 公寓定位：LOFT+SOHO 第二部分 产品定位 外立面、大堂、电梯厅按星级酒店楼要求设计 不设计开放阳台。 考虑一定的居住功能，设计独立厨房，通煤气管道。 每户要设计独立洗手间，公共空间不设计洗手间。 室内电器接口。 酒店式服务需要部分功能房，清洗房、设备房、管理用房。提前考虑酒店服务功能用房需求。 毛坯交楼。 满足国家其他规范要求。 设计要点 第二部分 产品定位 层高 面积 比例 5.1米 一层当两层用 60 ㎡~90㎡ 50% 90 ㎡~120㎡ 30% 120㎡以上 20% 户型配比 第二部分 产品定位 户型参考(100平方米） LOFT住宅空间剖析 LOFT 75平米户型 套内面积63㎡ 赠送面积12㎡ 三室二厅而卫 得房率100% 第二部分 产品定位 LOFT 106平米户型 套内面积89㎡ 赠送面积23.5㎡ 五室二厅而卫 得房率106% 第二部分 产品定位 第二部分 产品定位 soho公共部位建议 精装单元入户大堂意向展示 第二部分 产品定位 精装电梯等候厅意向展示 可视对讲系统 门禁系统 电子巡更系统 停车场管理系统 数字光纤接入 闭路监控系统 周边防范系统 家庭消防安全预警系统 一卡通系统 第二部分 产品定位 智能化建议 第二部分 产品定位 定制式酒店服务管理 结合项目业主特征，可为业主提供定制式的酒店物业服务。 无偿服务 1.便利修理工具借用 2.叫醒服务 3.代为充值与缴费 4.代订机票与酒店服务 5.临时物品寄存服务 6.邮政服务 7、雨具借用服务 有偿服务 1.入户维修服务 2.空置房间维护 3.户内清洁服务 4.洗熨服务 5.擦鞋服务 6.餐饮预订及外卖服务 第二部分 产品定位 产品定位 第二部分 产品定位 产品规划建议 写字楼物业建议 餐饮娱乐物业建议 超市物业建议 KTV规划建议 酒店规划建议 其他建议 SOHO物业建议 第二部分 产品定位 超市 餐饮、娱乐 餐饮娱乐定位：高档娱乐城 一站式消费会所 第二部分 产品定位 餐饮娱乐：入口设一楼，经营楼层2~3层，共5000平方—10000平方米 业态定位：KTV、男女SPA、高级西餐厅等 2-3层规划建议一 高档娱乐城规划建议 第二部分 产品定位 设计建议： 1、门厅大堂：裙楼一层北侧位置，大堂面积不小于200平米，层高9米，一二楼挑空处理，五星级宾馆大堂装修 2、设计要点：墙体隔音设计、天花板隔音设计、落水管道隔音设计；楼层和包厢完整消防系统设计；要求包厢中间无柱 高端一站式娱乐城示意图 第二部分 产品定位 高档娱乐城大堂示意 第二部分 产品定位 KTV娱乐会所包厢示意 第二部分 产品定位 KTV娱乐会所通道示意 第二部分 产品定位 第二部分 产品定位 SPA包厢示意 2-3层规划建议二 第二部分 产品定位 高端精品时尚酒店 （包含KTV、SPA、餐厅、精品客房） 第二部分 产品定位 酒 店 示 意 第二部分 产品定位 酒 店 示 意 经济分析 第三部分 财务分析 开发成本估算 经济收益估算 土建工程费用估算 工程安装费用估算 序号 项目 金额（万元） 1 规划设计费 192 2 可行性研究费 15 3 工程勘探费 20 4 环境影响评价费 15 合计 242 项目财务评价基础数据估算 第三部分 财务分析 附表1 前期工程费估算表 项目 面积（㎡） 单价（元/㎡） 金额（万元） 商铺部分 15000 2300 3450 地下部分 8000 4500 3600 写字楼 16000 3200 5120 SOHO公寓 17000 3000 5100 合计 17270 附表2 土建工程费估算 项目 单价 总价（万元） 电气工程安装费 70元/平方米 392 设备安装费（通风等） 15元/平方米 84 消