佛山岭南大道地块项目地块一定位及物业发.pptVIP

城南板块未来2年内将有大量公寓上市，主要集中季华路、岭南大道、魁奇路等城市主干道沿线，对本项目干扰较大，总供应约33.2万。 项目 户型 公寓体量（万） 价格(万元/㎡) 入市时间 怡翠世嘉 30-50 2 —— 2012年 星之海项目 —— 3 —— 2014年底 万科广场 —— 9 —— 2015年 星星华园国际 36-70 2.7 —— 2012年 恒福国际 —— 5 —— 2012年初 大福名城 40-90 9 —— 2013年 凯德城脉 45-168 5 —— 2011年底 天御盈品 36-78 0.5 1.2 (带2000装修) 在售 运通国际 35-60 6 —— 2012年初 保利绿景路项目 30-50 2.5 —— 2013年 雅庭国际广场 30-60 6 —— 2012年初 万科广场 怡翠世嘉 星之海项目 恒福国际 星星华园 雅庭国际 天御盈品 凯德城脉 运通国际 大福名城 保利绿景 城南板块 市场分析 未来2年内将有极大体量的纯公寓入市，市场供应量大。 并且竞争项目集中于城南片区，对本项目将会产生一定的竞争。 市场小结 公寓市场供应量大，竞争激烈 置业目的：投资 投资占了55%，投资兼自用占35% 置业次数：多次置业 只有37%为首次置业，其余有多次置业经验 付款方式：大多选择一次性付款 总价低，有43%的客户选择一次性付款 来佛山年限：本地人为主 佛山本地人占了51%，来佛山10年以上的也有17% 公寓由于总价低、租金高等优势，受到佛山高端投资客户青睐，投资客成为支撑公寓市场主力 客户视角 数据来源：世联佛山楼盘公寓客户统计数据 投资客户是公寓的主力客户，而且客户倾向于购买居住型商务公寓 客户类型 客户特征 购买可能性 投资买家 他们是市场上投资一族，对产品有自己的一套理解； 他们有着多次置业的背景，看重地段的升值潜力； 对单价不太敏感，较为关注总价； 熟悉市场，注重投资物业所在区位价值； 他们关注市政规划，经常读报； 他们一般都经营某种生意，有着生意人独特的眼光； 他们一般都已经年过40岁，有稳定的家庭，有自己的事业； 他们投资有时是一种享受，一种对自己能力方面的肯定。。 自住买家1 （外来城市新贵） 他们多为企业中高管或者是白领阶层； 他们原本不属于佛山，但因工作需要来到了佛山，并在此安家立业，他们努力工作，在城市中寻找自己最理想的坐标； 他们对价格比较敏感； 他们关注时尚，喜欢品牌，喜欢和一些同类人呆在一起； 他们希望在佛山可以暂时有一个居住的家，一个增值的家，当他们选择离开时，可以将物业卖出小赚一笔； 自住买家2 （一般的工薪阶层） 他们有一份稳定的工作； 不太富有让他们对价格较为敏感； 希望有一个稳定的居住空间； 集团买家 跨国集团、驻华办事处、领事馆人员，做为集团高级雇员的宿舍 商务买家 他们可能是广州、佛山的私营业主、创意产业群（广告、IT、设计、投资咨询等）做为中小型企业的办公楼； SOHO买家 他们追求个性，希望能够有一个居住与办公同在的地方； 他们崇尚自由，不喜欢定时定点上班的生活方式； 他们希望居住与办公的地方可以有一定素质的物管，能帮他们打理凌乱的房间，最好还能提供订餐等服务，以满足他们不定时的作息… 居住型商务公寓 居住型公寓 办公型商务公寓 客户视角 居住型商务公寓客户来源广泛，不受区域性、行业、职业的影响 客户类型 客户来源 投资买家 他们可能是片区的投资型业主，看重片区升值潜力，会再度投资； 他们可能是片区自住型业主，他们购买该片区物业为了居住，但也有投资的欲望； 他们可能是片区的普通业主，因为受物业升值的影响，引导后可能投资小户型； 他们可能是禅桂商业的投资者，引导后有可能成为公寓的投资者； 他们可能是来自广州的投资者，有着丰富的投资房地产经验； 他们可能来自南海桂城、禅城，在本地曾多次投资，对片区价值有着深刻的认识； 他们可能来自禅桂周边镇区，他们通常是某个厂的老板或者高管； 他们也有可能是佛山的政府官员、公务员，受市场利好影响，也参与房地产投资； 外来城市新贵 他们可能是初来佛山的生意人，希望一个即可以投资又可以自主的居所； 他们可能是外来打工一族，希望在佛山有一个安定的家； 他们可能来自年轻白领一族，购买物业主要考虑自住； 一般的工薪阶层 他们是社会收入中等水平阶层，来自佛山机关单位行业，购买物业主要考虑自住； 集团买家、商务买家 他们来自金融商务中心区的各企业单位，大型企业购买物业做为集团高级雇员的宿舍；中小型企业购买做为企业的办公楼； SOHO一族 他们可能来自CBD中心区、CBD附近的区域 创意产业群（广告、IT、设计等），希望居住+商务二合一 其他 他们是佛山最高端客户，财富已经聚集一定数量，有自己的物业，但希望有个可以招呼朋友或朋友聚会的小地方；