2011年7月27日崇左市龙州县都市名城商铺营销执行报告.pptVIP

* 一、项目价格定位 在选择可比竞争楼盘上，首选与本项目地段条件最相近的楼盘，其次是项目的产 品类型和产品素质，价格上可通过可比商业项目的素质分析上进行比较，根据 “市场比较法”对主要竞争对手或相关商业项目的平均售价经过对比修正、加权平 均得出预期综合均价，并进而得出项目的均价。 1、定位原则——市场比较法 由于目前项目周边街铺售价和租金比例相差较远，收益回报偏低，因此，项目均 价制定主要采取市场比较法，不采用收益还原法。 * * 1、产品定价策略 1）计算公式： PX=加权得分*（PA*WA/加权得分+PB*WB/加权得分+PC*WC/加权得分） 根据以上公式和加权计算结果，本项目可参考均价为7536元/平米，以7500 元/平米计； 2）二楼成本加价： 由于二楼无法分证，须将1楼铺整体打包出售，按常规定价则会使总价过高，当地二楼商铺基本无投资者考虑，项目面临快速回款压力，应以成本价格打包，根据俊地的摸底调查了解到，二楼商铺成本价应在1050-1100元/㎡，因此项目1~2F联体铺整体出售，价格建议在8500元/平米左右。 由于项目须在春节前完成40%的销售额（2200万），因此，为保证销售量，应在价格上优于同类项目项目，以刺激市场投资，因此建议以低于龙鑫新城街面独立铺的价位约7500~8000元/平米均价入市，后期寻找时机突破市场价格，将均价拉升到8500-9000元/㎡； 3）单位商铺价格 ·单位商铺的价格表以均价为基础，根据各权重系数进行打分，最后得出销售价格； ·以位置，开间、进深、可达性、视觉效果等作为主要的权重困素进行价格 ·内铺、外铺以不同的均价标准独立计算； ·所有商铺价格均未考虑折扣等营销因素。 一、价格建议 * 地址：南宁市金湖路57号文德大厦北楼11F Tel:0771681/682 Fax:0771—5531739 2、价格执行建议 * 地址：南宁市金湖路57号文德大厦北楼11F Tel:0771681/682 Fax:0771—5531739 五、 推广策略 ◆ 推广策略 ◆ 媒体组合 * 地址：南宁市金湖路57号文德大厦北楼11F Tel:0771681/682 Fax:0771—5531739 一、推广策略 思路一：打造专业市场组团街区，创造目的性消费，创造特殊商业价值，以保障所有商业销售 从推广两个层面，重点指项目特色街区的概念炒作、市场“钱景”，价值传播，以特色吸引眼球、以特色聚焦目的性消费客群、以专业市场街区创造商业价值。 思路二：炒作区域价值，释放、提升项目商业价值 从商业视角炒作区域，炒作项目板块区域交通便利、未来居住人口庞大等商业利好，以释放、提升区域商业未来价值。 思路三：商业街各入口打开，取消所有路障及道路围挡 取消龙水路三个入口的路障及1#楼旁的道路围挡，使各商业街铺出入方便，一方面可以提前制造商业氛围，另一方面可以保障购买客户投资利益，增强购买信心。 1、推广思路 * 地址：南宁市金湖路57号文德大厦北楼11F Tel:0771681/682 Fax:0771—5531739 开通项目西面道路，方便人流过往，提升项目商铺价值 建议：打掉小区门口的各种道路及围栏，提高商铺经营便捷性，消除投资客的经营顾虑 建议打掉商铺门口树木的围墩，方便客户进出商铺及经营活动 * 地址：南宁市金湖路57号文德大厦北楼11F Tel:0771681/682 Fax:0771—5531739 对售楼部广告物料进行更新设计，放大项目的价值卖点，强化现场销售氛围 * 2、执行攻略 渠道攻略 渠道营销 活动营销 一矢中的。由销售人员、策划人员、公关人员组成的业务拓展小组，主动上门进行项目推介。 整合策略。配合项目的渠道营销，联合媒体资源，现场聚客。 媒体攻略 媒体宣传 区域包装 销售资料 1、龙州未来新商业中心，一站式体验式购物，无限商机 2、硬件品质与软件服务； 3、国门财富第一城； 1、商业街外围包装；2、商业街形象包装； 3、路旗户外、公交、站牌等； 4、 单页、电视、广播等；5、短信息 1、宣传单页； 2、效果图； 3、业态分布图等 * 主街外铺进行适当包装，以营造商业氛围，提升档次 * 3、推广主题与内容 龙州南亚风情休闲购物广场——国门赚钱第1站 下车第1家，赚钱第1站 对接项目靠近运德客运站带来人气客流卖点，可以利用运德客运站在广西周边项目的成功案例支撑 卖点一 卖点二 品牌抢滩的地方就是财富的方向 跟着品牌走就是跟着财富走 借势北京华联的进驻进行造势，利用华联品牌提升项目的价值