博思堂苏州苏地2007-G-1地块评估报告.pptVIP

* 苏州市博思堂投资顾问有限公司 08 年 7月 21日 苏地2007-G-1地块评估报告 1 项目基本素质分析 2 项目周边环境分析 3 项目周边在售个案介绍 4 相同类型产品介绍 目录 5 项目价格测算及可行性分析 1.1项目基本情况介绍 项目位置：位于平江新城312国道以北，江月 路以东 占地面积：21053㎡ 建筑面积：79736㎡ 建筑形态：商业、酒店式办公、酒店式公寓 地块现状：地势平坦，尚无动工 层 数：17层 层 高：1层4.8米，2层3.9米、 3层以上3米与3.6米 商场及商铺：26392㎡ 酒店式办公：26785㎡ 酒店式公寓：9703㎡ 1.2项目四至情况介绍 江 月 路 312 国 道 南：邻312国道，对面为橘子国花园 东：邻江月路，在往东为小型公园与空地 北：北邻小路，对面为华恒家园，华恒家园有栅栏围护 西：为2007-G-15地块，为住宅用地，目前正在建设之中 本 案 1.3项目交通环境分析 项目西、南、北三面邻路，临街面较多； 项目周边没有公交站点，距离地最近公交站点约5分钟路程，公车通往相城、火车站等； 项目西侧江月路为双向4车道，道路较为宽广； 项目北侧邻小路，道路较窄； 项目南侧邻312国道，312国道为双向6车道，道路较为嘈杂，据规划3年之后将会迁走； 江月路 北侧小路 312国道路 1.4项目建筑规划 项目建筑规划 此排铺在销售上将存在一定问题，其他的商铺邻路，在销售上较好去化，此排铺既不邻近内街，也不邻路，在经营上较难形成商业氛围。 1.4项目建筑规划 项目建筑规划 办公楼主力面积70－100㎡，作为投资型产品，面积过大； 局部户型在设计上存在一定问题，进深太长，不利于整体使用，在销售去化上将面临一定困难。 1.5总结分析 项目近邻312国道，较为嘈杂，形象较差； 项目周边道路较宽广，但是出入口道路较为不便，公交路线较少，交通 易达性较差； 项目体量较大，户数较多，对客户数量要求较高； 项目为商业用地，主力面积较大，对首付要求较高，市场抗性较大； 在规划设计上存在一定弊端，致使部分商铺与办公楼销售存在一定难度； 优势： 项目整体体量较大，具有一定的规模优势； 劣势： 3 项目周边在售个案介绍 4 相同类型产品介绍 目录 1 项目基本素质分析 2 项目周边环境分析 5 项目价格测算及可行性分析 2.1项目周边环境分析 1.橘子国花园 2.大观名园 3.阳光美地 4.天元辰商务广场 5.苏锦2村商业街 6.312国道商业街 平 河 路 平 陇 路 312 国 道 苏 站 路 江 星 路 江 月 路 苏 锦 路 人 民 路 齐 门 外 大 街 清塘路 平四路 平齐路 苏 站 西 路 苏 锦 路 万达广场 观前 石路 火车站 本案 1 2 3 4 5 6 广 济 路 规划中平江区政府 ★ 2.2项目周边商业分析 312 国 道 项目周边在经营的商业主要为苏锦1村、苏锦2村商业街、312国道商业街。 苏锦1村、苏锦2村商业街 项目位置：位于苏锦路； 项目体量：共约20间铺位； 只要业态：以生活配套类商业为主； 商业档次：苏锦1村商业档次较低、苏锦2 村以中档为主； 租金水平：80－100元/㎡·月； 经营状况：目前正在改造之中，之前经营 状况良好 与本案的关系： 距离本案较近，与本案将产生一定竞争， 分流本项目的部分消费客源； 2.2项目周边商业分析 312国道商业街 项目位置：位于312国