昆明 宝利达老海埂路项目市调定位.pptVIP

* * * 客户群配比预测 客户类型 比例 物流从业人员 30 片区生意人 30 当地村民 20 公务员 8 企事业单位员工 8 片区外客户群 4 根据市场数据反映，预测项目自住与投资客户的比例将为60：40左右。主要客户群体来自区域内，随着昆明房价的不断升高，投资客和外来区域客户将逐渐增加。 客户群配比预测—单身公寓配比 客户类型 比例 物流从业人员 35 片区生意人 20 当地村民 10 公务员 10 企事业单位员工 15 片区外客户群 10 物流行业流动性较大，因此在此片区从事物流工作的多为单身人员。他们购买单身公寓作为过渡性居所，因此所占比例较高。 一房一厅客户配比 客户类型 比例 物流从业人员 30 片区生意人 30 当地村民 10 公务员 10 企事业单位员工 10 片区外客户群 10 区域生意人对此类户型需求较大，因为此类户型为明显的过渡型物业，投资客及过渡型居住客户占多数。 二房一厅客户配比 客户类型 比例 物流从业人员 15 片区生意人 30 当地村民 35 公务员 5 企事业单位员工 5 片区外客户群 5 此类户型适合小家庭居住或新婚夫妇，对于城中村村民来说，也是不错的改善生活型物业。因此估计此类物业以当地村民购买为主。投资客相对一房和单房物业有所减少。 项目定位—价格定位 目标均价＝市场比准价/区间浮动价 经过估价原则中交易情况、交易日期、区域因素及个别因素4个方面考虑，我们选取了市场比较法进行住宅价值估算，选取其中具有参考价值的个案作为本案的比较对象来进行计算： 比较内容 权重 金顺苑 沃尔特商城 马洒营小区 春晓花园 拟合 程度 比较系数 拟合 程度 比较系数 拟合程度 比较 系数 拟合程度 比较 系数 开发商品牌 5% 0.7 0.0035 0.8 0.04 1.2 0.06 1.1 0.055 建筑规模 12% 0.7 0.084 0.9 0.108 1 0.12 0.8 0.096 区域位置 15% 1.2 0.18 1 0.15 1.2 0.18 1.2 0.18 外部环境 13% 1.2 0.156 0.8 0.104 1 0.13 1.2 0.156 社区景观 15% 0.8 0.12 1.2 0.18 1.2 0.18 1.1 0.165 立面设计 15% 1.3 0.195 1.2 0.18 1.6 0.24 1.5 0.225 产品设计 10% 1.3 0.13 1.3 0.13 1.6 0.16 1.6 0.16 新旧程度 10% 1.3 0.13 1.2 0.12 1.6 0.16 1.6 0.16 主题提炼 5% 1.4 0.07 1.3 0.07 1.7 0.17 1.6 0.16 合计 100% / 1.0685 / 1.082 / 1.4 / 1.357 项目名称 实收均价 权益系数 比准价 权重 权重值 金顺苑 3600元/平米 1.0685 3847 35% 1346.45 沃尔特商城 3800/平米 1.082 4112 45% 1850.4 马洒营小区 2600/平米 1.4 3640 10% 364 春晓花园 3000元/平米 （包括商住价格） 1.357 3504 10% 350.4 合计 ---- ---- ---- 100% 3911.25 计算出比准价格（项目均价）约为4000元/平方米 均价区间＝市场比准价±区间价 =（ 3900-100 ，3900+100) 即：（取3800—4000元／平方米）+精装修成本 项目定位—价格定位 报告提纲 项目需要解决的问题和实现的目标 项目定位 项目自身剖析 改造方案建议及物业发展建议 片区市场情况分析 引言 第三部分 第一部分 第四部分 第二部分 物业发展建议—设计要点 适宜的功能定位 合理的面积分配 良好的室内空间 精密的细部设计 完善的社区配套 小户型设计基本功能要点 物业发展建议—设计要点—平面设计 布局精致简洁，厨房与客厅功能结合，充分利用空间；宽大落地窗设计，光线充足。 露台 多送面积，提高实用率，保证各间房的通风采光，尽量减少交通面积 以入户花园为特色，即改善了不规则平面对户型的影响，又为户内外提供了一个过渡性空间，也适合会客、小憩、绿化等多种功能的使用，丰富了居民的生活内容 物业发展建议—设计要点—入户花园 物业发展建议—设计要点—飘窗 窗未落地，不计入建筑面积，但室内空间却有所扩大，窗台可以小坐，可以摆放陈设，也可以通过焦距调整成为梳妆台或写字台，具有很大的使用价值 以入户花园为特色，即改善了不规则平面对户型的影响，又为户内外提供了一个过