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成都市推进“十二五”保障房建设对策研究 　　【摘要】“十二五”期间，成都计划建设保障性住房和改造棚户区住房将达到2000万平方米，是“十一五”期间保障性住房建设量的5.6倍。当前，成都市保障房建设在土地供应和资金筹措等方面面临许多困难，需要采取措施予以解决。 　　【关键词】成都；保障房建设；对策 　　根据国家、四川省的总体部署，“十二五”期间，成都市将大力推进保障房建设。为按时完成“十二五”期间保障性住房建设的目标，确保保障房建设工程顺利推进，需要采取切实有效的措施来推进保障房的建设。 　　一、保障性住房的分类 　　保障性住房是提供给符合地方政府所制定标准（如收入、总资产、婚姻状况和目前生活条件等）的居民的一种社会保障形式。保障性住房主要包括廉租住房、经济适用房、公共公共租赁住房、限价房等，标准由各个城市自行制定。 　　（一）廉租房 　　廉租房是指政府以较低的租金出租给城市特困人口的住房（一般面积小于50平方米）。廉租住房包括统建、配建、购买、改建、租赁等方式筹集的房源，所有权为国有，不可出售。 　　（二）经济适用房 　　经济适用住房是由政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。经济适用房以低于市场的价格出售给符合条件的家庭的住房，所有人在购买一定年限（通常为5年）以及缴纳土地出让金后可上市出售，且须将收益按一定比例向政府交纳。 　　（三）公共租赁住房 　　公共租赁住房是指政府给予土地、财税、信贷政策支持，由政府或其他单位组织开发建设（筹集）的，面对符合经济适用住房保障条件但又暂不具备购买能力的夹心层群体和进城农民工出租的各类政策性租赁住房，包括政策性租赁住房、经济租赁住房、租赁性经济适用住房、农民工公寓、青年公寓、教师公寓、人才公寓、周转住房等。 　　（四）限价房 　　限价房主要面向城市中低收入家庭，其单位面积限制在90平方米以内。限价房的价格上限由地方政府在将土地售予开发商时确定，价格水平通常介于经济适用房和普通商品房之间。 　　（五）棚户区改造 　　棚户??改造是指以改善低收入家庭居住环境为宗旨的，由各级人民政府主导的对城市和工矿区集中连片生活区和危旧房进行的改造。 　　二、保障房对经济社会发展的影响 　　保障房建设具有拉动经济增长的作用，同时还能改善民生。保障房建设有利于改善城市中低收入居民的居住条件。加快保障性安居工程建设，对于对于促进社会和谐稳定及宏观经济稳健、快速增长具有重要意义。保障性住房的建设带动了GDP的增长，如果考虑到对上、下游钢铁、水泥等的行业杠杆作用，保障性住房对GDP的贡献将会更大。对地方政府而言，保障性住房是一个地区经济可持续发展和稳定发展的重要保障。 　　三、住房保障的国际经验 　　国际上发达国家和地区的住房保障制度体系是多层次和多方位的保障，目的均在于解决购房困难群体，尤其是中低收入家庭的住房问题。 　　（一）香港 　　香港政府于1954年开始实施公共房屋计划，并逐渐在解决各种问题的过程中形成了一套完善的公共房屋制度，并且获得了巨大成功，如今近一半的人口居住在政府建设和私人建设机构参建的公屋里，其中大约30%的人口租住在公共租屋，约18%购买了居屋。 　　香港公屋建设的主要融资途径有如下几个方面：建立专项基金；政府资助、贷款和股本投资；房委会出租公屋及其附属商业楼宇、出售居屋；活化资产。 　　（二）美国 　　美国从1930年首先开始推行住房分类供应制度，对占总户数18%的低收入者，由他们租住政府规定房租标准线以下的住房，房租超过居民收入25%的部分由政府补贴，高、中、低收入线由各城市每年公布。 　　美国廉租房（公共租房）的建设在1960年代以前全部由政府一手包办，这期间的建设资金全部由联邦政府拨付。1960年代初，政府开始鼓励私营机构即所谓开发商进入廉租房建设领域。政府相应出台建设资金融资担保和租金补偿计划。 　　（三）日本 　　日本公共住房最大的特色就是只租不卖。日本政府向民众推出一种无需要中介费和保证人的“公团住宅”，而且房租相对便宜。公团的出租住宅一般通过公开募集并以抽签的方式决定承租者。日本政府以此让中低收入者也能“居者有其屋”。 　　为了给保障房建设筹集足够的资金，日本建立了专门的住房金融机构。日本首先建立的金融机构是住宅金融公库，主要资金来源是政府信用、中央政府给予的补贴、发行特殊债券、回收的借贷资金等。90年代日本经济泡沫和地产泡沫破灭后，日本的民间商业机构逐渐加入到中低收入家庭的住房建设行列。2007年，住宅金融机构被改组为住宅金融支援机构，在金融市场上发行房贷支持证券，为住房金融市场提供源源不断的资金来源。 　　（四）新加坡 　　新加坡保障房的覆盖率是全世界最高的，高达85%，但新加坡破解保障房融资难题的方法只有一个，那就是公积金制