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房地产项目策划及管理 　　 　　摘要：房地产业的蓬勃发展正带动着整个国民经济的腾飞，而房地产项目运作缺乏良好的指导思想的现状已经不符合日益激烈市场竞争的要求，房地产企业越来越需要运用房地产项目的策划来指导项目的运作。 　　关键词： 房地产；策划；管理 　　中图分类号：F293.33 　　一、引言 　　工程实际表明，房地产企业缺乏良好的项目策划的情况下，往往会导致项目运作与实施过程中效率低下。同时没有良好的项目作指导，工程设计者将缺乏良好的组织以及难以真正理会投资者所要表达的思想，致使难以做出完备的设计任务书，相应设计工作也就没有可靠地依据，情况严重者可导致投资者的思想与设计者的设计思路大相径庭、背道而驰。所以，房地产项目的策划及管理在房地产行业扮演者重要的角色，具有举足轻重的地位。 　　二、 房地产项目前期策划及其管理 　　随着我国房地产市场日趋规范、投资主体发生变化、竞争加剧、购房者理性程度增加的现状，房地产项目的前期策划显得尤为重要，应得到足够重视。房地产项目的前期策划是指将项目的中心思想转换成概念明确、目标具体、条理清晰、且有理有据的运作系统，是保证项目完成后能获得满意的社会效益、环境效益以及经济效益的科学依据。 　　房地产项目的前期策划工作主要包括房地产市场分析、项目定位（包括市场定位、身份定位、功能定位等等）、产品建议（包括规划布局、平面设计、户型、户型面积比例、功能设计、装修等等甚至详细到建筑材料）、客群分析（包括客户群的心理、偏好、审美等等）、技术可能性分析、项目的经济分析与财务评价、投资可靠性分析等。其中，对房地产项目进行经济分析与财务评价是前期策划工作中的重中之中。 　　房地产项目策划作为房地产企业决策者的有利助手，起到思想库与智囊团的重要角色。其重要意义在于增强了房地产开发项目的市场竞争能力，应对更大挑战。房地产项目的策划作为项目整个过程的总领方案，明确了项目在运作、执行过程中的许多参数与内容。策划的重要性要求在具体工程中能够始终坚定不移地得到贯彻执行，使求企业的决策???能够参与到策划的制定过程中，只有企业的决策者真正参与了项目的整个策划过程，才有利于策划在整个项目中得到顺利执行。当然,实际操作中,如果涉及高层策略的保密性,在与策划公司和职能部门充分研讨的基础上,根据初步确定的策划方案,可以生成高层内部的执行性策划方案及应付变化的相应预案。 　　三、 房地产项目策划及设计管理对工程建设的成本控制 　　工程建设成本控制，主要集中在工程设计、项目施工这两个阶段上。虽然工程建设成本主要体现在工程施工阶段，但是建设费用的多少及费用使用的是否合理等问题，更多的体现在规划设计阶段。因此需要从这两个方面进行分析。 　　（一） 设计阶段的成本控制 　　1 设计方案的优化 　　方案的优化是设计阶段的首要任务，同时也对工程建设的成本控制有着举足轻重的作用。方案的设计既要考虑到在技术上的可行性，又要考虑经济上的合理性。例如在优化写字楼的建筑方案设计时，可以通过优化建筑造型、装修方案、标准层的面积、公共区域的布置等方面进行优化，尽最大的可能提高整个建筑的使用率；同时在设备及材料的选取上，在保证方案在技术上的可行性。这样优化的方案，节省了大量的资金，降低了工程成本，对整个项目起到了事半功倍的作用。 　　 2 前期造价分析 　　 由于设计单位通常对工程成本控制的重视程度不如开发单位，因此对工程的前期造价分析必须由开发单位来进行分析讨论。在确定项目技术方案的同时，确定出项目成本的控制目标。有时开发单位会采用定额设计的方式，把对项目成本控制的内容和方向等内容在设计任务书中表明，以明确的告知设计单位。组织图纸审核，从设计、工程、销售等多方面进行明确的可行性分析。通常这方面的设计费占用建筑工程总费用的比重非常小，但是这小小的比重却对日后的工程建设费用起到了决定性作用。由此可见，设计阶段的成本控制占有着及其重要的位置，造价人员通过对造价分析，协助技术人员按照技术分析法和价值工程等方面选择设计出最佳的方案。 　　 （二）、项目建设阶段的成本控制 　　 1 公开招投标 　　采用招标方式来选择工程的承包单位和材料设备的供应商时，进行公开招投标是有效控制工程成本最有方法。在招投标的过程中，可以充分利用各个供应商之间凭借自身优势进行相互的竞争，可以获得出最为优惠的价格。通常投标单位会依据项目的规模效益等问题以低于常规造价进行投标，这样会使更多的总承包商和材料供应商列入投标队列中。在招标的过程中，各个管理部门要仔细阅读图纸，尽可能减少在施工中对设计的变更及中标单位日后的索赔机会。在评标过程中，要仔细分析图表单位的投标文件，防止低价中标、高价索赔和不平衡报价等情况的出现。在招标时，要尽量确立一些长期合作的供应商，这