经济学视角下中央与地方楼市博弈中“条块关系”.docVIP

经济学视角下中央与地方楼市博弈中“条块关系” 　　摘　要：随着社会的发展和进步，中央与地方政府间的关系日益复杂化和多样化，体现在中国房地产上即为中央与地方的楼市博弈。对于中央与地方楼市博弈中体现的“条块关系”基于经济学视角进行分析，阐明了中央与地方政府间楼市博弈情况及“芜湖新政”中中央与地方两者间的楼市博弈，论述了中央与地方政府间楼市博弈间的“条块关系”问题，运用经济学知识，建立博弈矩阵模型，反映了楼市博弈中“条块关系”存在的问题和矛盾。 　　关键词：楼市；博弈；“条块关系” 　　中图分类号：F293.35 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）22-0138-03 　　一、中央与地方政府的楼市博弈情况分析 　　1.楼市博弈的产生背景。随着经济的发展和人民生活水平的提高，人们对于买房子的意识越来越强，越来越多的人倾向于拥有属于自己的房子，甚至不知满足于一套房，加上一些牟利之人不断炒房，所以使得房子呈现出供不应求的情况，房价一直居高不下。由于中国人口众多，而资源有限，在这样一种矛盾冲突下，房子成为人们的一种竞争产品，价格日益只升不降，富人有较强的购买力而选择多购房，而对于穷人则只能争取获得保障房或者廉租房，但仍然有很多人因此居无定所。中央政府为了防止贫富差距过大，保证资源的公平享受，极力解决人民的贫困问题，采取各种措施来保障贫困人口的基本生活水平，而楼市问题因此也成为了中央重视与调控的一个重要方向，即中央政府开始注重对楼市的调控，避免社会秩序混乱。而地方政府为了地方利益，从本地区的利益出发倾向于放松楼市调控。因此出现了中央与地方政府间的楼市博弈。 　　2.中央与地方政府的楼市博弈。作为中央政府，主要从全国的利益出发考虑问题，在不断的利益权衡之后做出决定；而地方政府更多的是从局部利益着眼，避免地方利益受损，突显地方政绩。正是不同的角度考虑产生相互间的楼市博弈。主要体现在：首先，中央仍然坚持采取稳健的货币政策。这显示了中央政府楼市调控的决心，保证楼市的长期稳定发展，一味地抬高房价，不利于中国社会的稳定。所以中央在楼市没有正常和健康运行之前，是不会放松对于楼市的调控，甚至可能会对其严厉加以遏制。而地方则在本地区采取购房补贴等优惠政策，鼓励人们多买房，鼓励房地产市场的开发和扩大，进一步促进房价的增长。这在一定程度上与中央的政策相违背，此为一博弈。其次，中央政府实行差别化住房信贷和税收政策改革，这在某种意义上也有利于抑制房价的快速增长，保证资源的有效配置，缩小贫富分化的差距。信贷政策和税收政策的改革，是为了抑制人们的住房投资需求，对于投机性行为的一种遏制，这可以优化房地产市场，维护社会稳定。而地方政府在落实政策时没有严格按照中央的规定，私自采取税费优惠，房源解禁等政策，明顺暗逆，实现地方利益的最大化。这是两政府间的又一博弈。再次，中央政府颁布限购政策，保证房源供需平衡，实现资源的优化配置，避免资源闲置或浪费，满足人们住房的刚性需要，促进房价的自然回归，严格对楼市进行调控，尤其是对保障性住房和商品房等的调控，有利于减少开发商的不合理开发。而地方政府对中央政策则采取“上有政策，下有对策”的态度，暗地里放松本地区的限购政策，甚至没有采纳中央政府的限购方案，致力于地方利益的获取，地方本位意识强，这是中央与地方政府间楼市博弈的主要体现。另外，中央政府多次提出“禁墅令”，明令禁止以任何形式安排别墅类用地，对于别墅类用地的土地供应必须停止。通过颁布“禁墅令”来保证土地的合理和集约利用，为保障性住房和商品房的建设提供用地，这也是对于农村集体用地的一种保护。但由于对别墅没有统一和明确的标准，导致地方政府和开发商钻政策漏洞，出现政策擦边球现象，别墅类用地仍然供应不断。这也体现了中央与地方政府间的一种楼市博弈。 　　中央与地方政府的楼市博弈在本质上是一种利益的博弈，中央是从全局和人民的利益出发考虑和解决问题，而地方则更多的是从自身的角度出发，坚持地方本位和地方保护主义，维护自己的地方利益，在某种程度上有利于政府本身和开发商的利益实现。 　　二、“芜湖新政”实施过程中的楼市博弈 　　1.“芜湖新政”概况。2012年2月9日芜湖市政府发布2012年房产新政，即《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》的颁布，其中第16条规定：“2012年1月1日至2012年12月31日期间，在芜湖市区购买自住普通商品住房（含二手住房，二手房政策自本意见发布之日起执行），在办理产权登记时，财政部门给予所纳契税100%的补助。对购买新建自主商品住房面积在90平方米及以下、70平方米以上的，财政部门再给予50元/平方米购房补贴；对购买新建自主商品住房70平方米以下（含），财政部门再给予150元/平方米购房补贴。”[1] 　　2.“芜湖新政”实施过程中的楼