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元基于构建和谐社会物业收费纠纷探析 　　近年来，我国物业服务纠纷日益增多，并呈现出逐年大幅上升趋势。以北京市为例，据有关统计资料显示，近年来，北京宣武法院、市二中院、朝阳法院、海淀法院和丰台法院5个法院受理的物业管理纠纷案件数量呈大幅上升，2003年至2005年此类纠纷案件在各级法院审理的所有案件中都排名前五位，其中，物业费纠纷位居各类物业管理纠纷之首。由于物业管理企业违反规定乱收费以及物业服务收费项目和标准不透明导致的群众投诉，近两年来一直位居各类价格举报问题的第三位。物业服务收费纠纷除具有以上不断加剧的特点外，本身也越来越表现出群体纠纷的特点，并呈现出矛盾不断升级的发展趋势。特别是针对乱收费、公共费用分摊所引起的收费纠纷近年来一直不间断地见诸报端。在构建和谐社会的大前提下，物业收费纠纷的这种群体性已在一定程度上引发了社会的不稳定，并因此而成为各级政府、人大代表、政协委员关注的重要议题。物业收费纠纷已成为一个不容忽视的重要社会问题，因此，对物业收费纠纷解决机制的专题研究具有重要的理论和现实意义。 　　 　　一、物业服务收费纠纷的原因分析 　　 　　在现行物业服务中，提供符合标准的物业服务是物业公司应尽的职责；而按时、足额缴纳物业服务费则是业主应尽的义务，也是物业服务合同能够顺利进行的关键，之所以造成目前物业收费纠纷不断升级的原因主要有以下几个方面： 　　1.对物业服务认知的错位。物业公司行使“物业管理权”往往是基于利润最大化的，从而造成了某些应有服务的缺失；而对不少业主而言，目前并未真正完全脱离计划经济体制下福利住房制度的影响，在心理上是排斥所谓“物业服务收费”理念的，甚至一些业主认为自己花了钱，物业管理公司就应当提供自己所要求的一切服务，一旦物业公司提供的服务与自己的意愿不相符或者不完全相符，这些业主就会拒交物管费，甚至相互串连与物业公司对抗，将业主与物业公司之间的矛盾进一步激化。 　　2.历史遗留问题。物业服务过程中，因商品房质量问题或者是开发商的具体承诺没有兑现，业主自然会将对开发商的怨气发泄到物业公司身上，甚至拒交物管费，以此作为挽回损失的一种手段，使得原本复杂的物业服务收费纠纷变得更加突出。 　　3.物业服务缴费的主体不明确。物业服务发展到今天，随着物业服务种类的不断推陈出新，接受服务的对象也由单一走向了多元化，明明白白消费使更多的个性化特约服务从所谓的“公共性服务”中游离出来而只提供给有需求的业主，这些费用当然也要从公共性服务费中剔除。另外，小区内各项经营性物业如会所、停车场、小型体育运动场所等，由于其产权不明晰、购房合同和物业服务合同中对这类物业的使用和收费的约定非常模糊，有的甚至根本没有约定，似乎天经地义地产权就归开发商或者收益就归物业管理公司，从而导致业主在使用缴费和收益管理上与物业管理公司发生矛盾。 　　4.物业服务收费的内容和性质不明确。现阶段物业管理公司的利润主要来源于物业服务费的收取，如果物业管理公司能够科学地计算其支出并透明地运作，那么物业服务费将不难收取，但是事实并非如此。另一方面，如水、电、气以及有线电视等费用的收取，本应由社会公用部门直接向业主收取的责任被变相转嫁到物业公司头上，使物业公司成为了“第一缴款人”的角色，为物业收费纠纷带来了诸多的隐患。 　　5.物业服务收费的标准模糊。由于现有的住房制度从福利型向市场型过渡，适应各种经济承受能力的商品房、经济适用房、福利房等同时并存，使得物业管理服务收费的标准变得十分复杂。目前国内的物业服务收费标准主要以住宅档次来划分，而住宅档次本身就是很模糊的概念，各地政府对此的规定也是不尽相同。由于制定物业服务收费价格的渠道不一样，没有统一的原则，一般业主很难全面了解，在具体施行时就容易发生矛盾。 　　6.物业服务质量难以界定。我国物业管理条例只规定物业管理事项，服务质量由双方在物业服务合同中进行约定。由于物业服务本身存在项目多、标准难以量化等特点，从而给本来就对物业服务认识尚浅的业主带来许多困惑。如物业管理公司的安保义务法律应如何规定、业主与物业管理公司之间应如何约定？如果业主的家庭财产安全在小区各项安全设施的严密监视之下仍然受到侵害，恐怕不是一句“安保义务应与其收费标准相适应”就可以解决的。 　　 　　三、物业服务收费纠纷的解决对策 　　 　　1.完善物业管理服务合同，严格依约行事。从物业服务开始就制定双方权利、义务明晰的服务合同，详尽地约定服务范围、项目、标准与收费方式及违约处罚办法等，为后期减少纠纷、方便纠纷解决打下良好基础。 　　2.提供灵活的计费方式和收费办法 。企业可以尝试提供弹性服务项目，按项目不同明明白白收费，给业主以更多、更灵活的选择权和知情权，做到收费公开、透明，并定期公示，让业主切实享受到对物业服务的