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房地产开发风险管理研究 　　摘要：房地产开发是一项投资大、周期长而易受到政策和社会影响的高风险经济活动。因此，风险管理是决定房地产开发成败的管理活动之一，对房地产开发具有重要意义。文章列举了目前我国房地产开发所面临的各种风险，通过对其实质和特征的研究，进一步分析了风险控制的方法和措施，并列举了进行房地产开发时风险管理需要注意的问题。 　　关键词：房地产；开发商；风险控制；风险管理 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A文章编号：1006-4311（2012）16-0091-03 　　0引言 　　房地产开发项目是一项以房屋和土地为主要内容的综合开发项目，是开发企业按照城市规划的要求，在一定的时间，投入一定的资金设计建设适应城市社会和经济发展需要，满足用户要求的房屋建筑、配套设施及空间环境，通过租售的方式获取投资收益的项目。目前，房地产开发活动随着我国经济的稳健发展日益活跃，已成为国民经济的支柱产业之一。但由于我国房地产市场机制还不够完善，正处于向规模化、品牌化、规范化运作的转型时期，市场供需矛盾突出，政策法规尚不健全，特别是近几年我国的房地产业持续出现的投资过热、房价飞涨，国家宏观调控重拳频出带来一轮接一轮的调控大潮，并且世界金融危机也给我国房地产行业带来了很大的影响，所以，现在房地产业面临着巨大的风险，己成为我国风险最高的行业之一。故对房地产开发项目的风险管理进行研究是非常必要的。 　　1对房地产开发进行风险管理的意义 　　对房地产开发进行有效的风险管理，首先需要进行风险识别，定性判断房地产开发所面临的风险；其次完成风险评估，衡量风险损失对开发商的影响；然后进行风险管理决策，选择最适当能够应对风险的方法或综合方案；最后实施风险管理计划，通过实施决策和管理措施把制定的风险管理计划付诸实践[1]。风险管理是个动态的过程，风险在不断变化和更替，所以还需要对风险管理计划进行检查和评价，这种检查和评价需贯穿于整个风险管理的始终[2]。对房地产开发进行有效的风险管理将对房地产行业产生重要的意义，主要表现在以下几点： 　　1.1 能够增强房地产企业的风险理念，在长期、复杂、动态的房地产开发过程中对风险做出准确的识别和客观的评估，并根据不断变化的环境以及所面临的风险进行及时的自我调整，降低房地产项目风险事件发生的可能性。 　　1.2 可以提高开发商的风险管理水平，从而建立科学的风险管理机制，加强风险损失的防范与控制，保障开发项目的顺利实现。 　　1.3 有效地减小房地产企业的资金流波动，维持企业生产经营的稳定，避免因风险事件突发引起的巨大财务冲击。 　　1.4 更好地为企业员工提供社会保障，消除员工们的后顾之忧，提高其积极性和创造性。另外，开发商能更好地履行社会责任，树立良好的社会形象。 　　1.5 有助于房地产企业提升品牌信誉度，增强投资商的融资信心，消除承建商的风险顾虑，保障消费者的购房品质，建立并加强与社会各方面的密切联系。 　　1.6 有利于政府利用风险机制进行宏观调控，通过风险报酬的诱惑力和风险损失的压力双重作用于房地产开发企业，调节房地产的开发地域、开发物业类型和开发时机，促进房地产业的健康发展，并获得良好的社会经济效益，保证社会发展的稳定。 　　2目前房地产开发所面临的风险 　　美国著名经济学家F.H. Knight就曾提出，风险是不愿发生的可预测不确定性的客观实体[3]。对房地产而言，项目开发是基于对未知将来需求的预测而进行的产品开发，因此每个房地产开发项目都存在着很大的不确定性风险。可以说在整个开发的过程中，风险无处不在。房地产开发具有投资规模大、开发周期长、涉及面广、市场敏感性高并受自然环境限制等不同于其他行业的特点，决定了房地产开发也面临着不同于其他行业的风险[4]。 　　2.1 政策法律风险国家宏观调控房地产市场的政策一般包括土地政策、金融政策、税收政策、住房供应结构政策等[5]。在漫长的开发过程中，开发商很难在一开始就预见到国家政策和法律的变化，并对将来的政策和法律做出准确预测[6]。而且为了促进房地产市场平稳健康发展、稳定房价防止投资过热，我国政府近些年对房地产市场宏观调控的频率和力度都很大[7]。这就增加了房地产企业适应政策和法律变化的难度，导致开发商必须面对政策和法律变化所带来的风险。 　　近期，各地相继出台限购令以及拟征收房产税等政策，不仅给房市带来了又一个降价寒潮，同时造成了有价无市的房地产市场局面，过量的房屋积压必将成为开发商的一大隐患。而近年来政府一再上调了银行存款准备金率，收紧的货币政策又使许多开发商面临现金流不足，甚至资金链断裂的风险。有一些城市还出现了已预售的在建项目需要补交土地出让金，更使开发商陷入财务危机，甚至出现亏损。 　　虽然央行三年来首次决定从