2010年海德广场写字楼市场分析下.pptVIP

* 占地面积 约23000㎡ 总建筑面积 约32万㎡ 总层数 80层办公楼 2幢38层附楼 物业管理费 29元/㎡ 标准层面积 约2500㎡ 停车位 逾900个 其它说明: 主楼高达391米，是广州市标志性建筑，也是华南地区第一高楼。混凝土结构标高333米，全省最高建筑物，是世界上最高的纯混凝土结构写字楼。 电力情况；220V-380V，双回路电配后备发电机；; 电梯：34部进口日立高速升降电梯； 配套：超市、银行、酒楼、会所、快餐、学校、公寓； 代表案例：广州中信广场 * 代表案例—— 南峰中心 * 分析因素 基本情况 地段 南城区鸿福路 规模 地下2层，地上19层 楼层功能 商业、写字楼 电梯 5部 车位 地上停车位和地下停车场 智能化 5A 售价 不售 租金 55-60元/平米 主流租户 银行、保险、餐饮等 代表案例—— 南峰中心 * 地下为停车场 地上一楼为商铺 2-19楼为写字楼 外立面档次较高 用材：玻璃幕墙 形象：档次感较强 代表案例—— 南峰中心 * 大堂： 规模：面积较大 层高：6米 天花：注重细节的处理 地面：大理石 服务台：大理石和玻璃 内墙：大理石 灯饰：普通照明灯 电梯： 数量：5部 载人：18人 速度：快 公共走廊： 层高： 宽度： 天花： 地面：大理石 灯饰：普通照明灯 公共空间：注重软件包装 车位类型：地上、地下车位 代表案例—— 南峰中心 * 商业体量较小 且大部分商铺暂未使用 目前已开业的有中信银行、中国平安等 此外在地下2层有餐饮配套 比较注重走廊等的软件包装， 其有一个较大的平台花园，供休闲使用 个性化 商业配套 代表案例—— 鼎峰卡布斯 * 分析因素 基本情况 地段 东莞大道旁（第一国际对面） 规模 地下2层，地上26层 楼层功能 住宅改写字楼 电梯 2部 车位 地下、地上 智能化 一般 售价 暂不对外销售 租金 30-35元/平米 主流租户 正在招租 * 第二代写字楼小结 外立面形象有较大提升、多为20层以上、电梯4-5台，大堂装修一般 地下二层停车位、出租率较高，出现生态型设计 分析 地段 外立面 规模 商业商务配套 电梯、大堂 车位 经营情况 物业 销售价格 第二代 写字楼 新商务集区中 注重形象，逐步升级 都用玻璃外墙 规模逐步上升,楼层多在20层或以上 大力发展区域配套商业或商务配套 电梯和大堂装修逐步提升，电梯4-5台 出现生态型设计 一般地下二层车位 出租率6-7成，租金25-40元 租户出现行业龙头企业 物管费 2.5-3元 5500元/平 -10000元/平 * 东莞第三代写字楼 代表案例—— 华凯广场 * 分析因素 基本情况 地段 CBD核心，鸿福路商圈 规模 中等，建面11万平米，19层 楼层功能 商业+办公 电梯 12部，A、B区各6部 车位 550个 智能化 5A 售价 约10000元/平米 租金 约30-50元/平米 主流租户 工程、地产、贸易、银行 * 楼层及功能规划 楼层规划： 1层商业： 银行、餐饮、酒业、礼品 2层：酒楼、旅游公司 3-19层：普通办公 写字楼为主 商业为辅 * 外立面 * 外墙: LOW-E玻璃幕墙 形象:高档写字楼，企业身份标签 造型：双子架空联通造型，底层独立商业 外立面形象高档 用材讲究 * 大堂——规模及设计 * 规模：与电梯间隔开，规模较大，豪华气派 数量：A、B区双子座，双大堂 功能：设大堂水吧，理念人性化 造型：眼睛造型，局部中空，空间感极强 装修豪华 生态化融入设计 * 大堂——生态化及装修 * 层高：9米 天花：普通吊顶+艺术造型 地面：大理石 服务台：大理石背景墙，气派豪华 内墙：墙面砖 灯饰：普通照明灯 环境：引入盆栽、绿竹和活水，生态化 * 电梯间 * 数量：6部/区，A、B区共12部 品牌：日立电梯 载人：18人 速度：高速电梯，智能化程度较高 装修：光线明亮，多用石材 电梯智能化水平较高，装修高档，数量较多 * 公共走廊、卫生间 * 公共走廊： 层高：4.5米 宽度：2.3米 天花：轻质龙骨架吊顶 地面：大理石 灯饰：吸顶照明，光线充足 公共通道：生态化 卫生间： 装修：豪华高档,铺大理石 便具：高档座便器（极少） 其它：配洗手液\绿植等 装修高档，空间感较强 * 商务配套——车库、会议中心 会议中心： 数量：2个 档次：高档 位置：2楼 车位： 类型：地下车库 标识：醒目、规范 位置：2楼 对面广场免费停车 * 商业配套—区域商业配套 * 经营情况 A座： 出租率：80% 租户类型：保险、地产、旅游、装饰、金融、能源等。 B座： 出租率：70% 租户类型：酒楼、保险、网络、物流等，公司比较杂乱。 物业情况 物业管理公司 物管公司：安怡 物业费用： 物管费：4元 电费：2.95元/