2010年10月北京保利大望京项目营销推广报告1.pptVIP

整体东北部区域内市场需求旺盛，且后续供应量较大； 受政策影响，月去化约4000-5000平米。 注：标识为”——“即未知 数据来源：北京房地产交易管理网，思源监测数据 * 板块分布 项目名称 当期建筑面积 (m2) 已售面积(m2) 当期销售率 （%） 当期存量(m2) 后续供应(m2) 后续产品 月均销售面积 (m2) 望京板块 中广宜景湾 84236 71598 85% 12638 0 —— —— 东湖湾 44425 23485 53% 20940 77559 160-180㎡三居 4900 首开国风上观 26358 25587 97.07% 771 41000 190-200㎡四居 5778 合生麒麟社 102535 63844 62.27% 38691 0 —— 2846 大西洋新城 63945 36245 56.68% 27700 13622 —— —— 亚运村 远洋万和城 38002 37033 97.45% 969 90458 252-289㎡三居 3181 绿城诚园 60008 37303 62% 22705 44412 170-330平四居 4772 丽都 银河湾 94462 7329 7.76% 87133 0 —— 1262 太阳宫 红玺台 38898 2535 6.5% 36363 60232 220-300平四居 2607 太阳公元 30865 8908 29% 21957 448126 —— 5202 市场研究/住宅项目供应情况 望京区域项目成交价格在24000-33000元/平米， 东北板块其他高端项目成交均价在45000-50000元/平米之间。 注：均价为”—“即当月无成交 数据来源：北京房地产交易管理网，思源监测数据 市场研究/住宅项目价格情况 板块分布 项目名称 销售报价 （元/㎡） 成交均价（元/㎡） 9月 望京板块 中广宜景湾 41000 30392 东湖湾 35000 33448 首开国风上观 未定 23907 合生麒麟社 30000 24240 大西洋新城 36000 —— 亚运村 远洋万和城 50000 48019 绿城诚园 51800 46014 丽都 银河湾 55000 48564 太阳宫 红玺台 64000 50393 太阳公元 45000 43736 * 政策频出，后续不断，短期震荡仍将持续； 产品同质化较重，项目规划产品难以凸显优势； 板块市场住宅存量较大，后续市场竞争压力较大； * 市场研究/市场小结 如何从困局中突围？ * 寻找我们的目标 精神抖擞站好位 全面的武装起来 准备突围！！！ * 一、本体分析 二、市场研究 三、营销定位 四、营销策略 五、营销保障 目 录 三、营销定位 * 1、寻找我们的目标！ 他们在哪？他们是谁？ 突围策略： 客户研究范围及项目选取 项目选取主要集中在东北区域内在售项目； 本案客户研究范围集中在售住宅项目的购买客群； 本案 国风上观 远洋万和城 东湖湾 中广宜景湾 大西洋新城 合生麒麟社 银河湾 红玺台 太阳公元 绿城诚园 营销定位/客户定位/参考客户来源 * 客户特征：35-45岁为主，来自城北、城东核心区域的工作人群； 客户属性：高知高薪行业中高管、企业主、海归族、富二代； 营销定位/客户定位/参考客户特征 项目名称 物业类型 在售主力户型 客户年龄 家庭结构 客户来源 行业类型 客户职务 家庭年收入 东湖湾 住宅 150-180三居 30-40 三口之家 望京、海淀、CBD 通信、电子、教育 教授、中层管理以上 50万以上 大西洋新城 住宅 78-120二居 30-55 二口、三口之家 望京 金融、咨询、IT 咨询师、中层管理以上 50万以上 合生·麒麟社 住宅 49-114一居 30-40 二口、三口之家 各地区均有 外贸、建筑、咨询 老板、高管 30万以上 首开国风上观 住宅 164-205三居 40以上 三口之家 望京、燕莎、海淀 房地产、高科技、电子 中高层管理者 50-80万 中广·宜景湾 住宅 89-123二居 30-45 三口之家 CBD、海淀、外地 教师、律师、电子 老板、管理层 50万以上 远洋万和城 住宅 250-290三居 40-50 三口、五口之家 CBD、亚运村、中关村 房地产、军人、律师 企业主、老板 50万以上 绿城诚园 住宅 170-339居 40-50 三口、五口之家 中关村、CBD、外省 教育、通信、高科技 老板、管理者 50万以上 银河湾 住宅 140-218三居 40-50 三口、五口 三元桥、使馆区 房地产、旅游、通信 高层管理以上 50万以上 红玺台 住宅 120-140三居 35-45 三口之家 三元桥、望京、中关村 知名外企、基金 老板、企业主 50万以上 太阳公元 住宅 91-1