2010年上海江桥万达广场租金市调.pptVIP

百联西郊购物中心 百联西郊有7家主力店：世纪联华大卖场、友谊百货公司、迪卡侬运动用品、特力屋家居用品、永乐家用电器、松坊进口食品、迪信通数码通讯用品等。 百联西郊有餐馆30多家，包罗了快餐、美味小吃、特色菜、火锅、烧烤、咖啡吧、茶座等； 娱乐休闲方面包括4厅电影院、家庭式ＫＴＶ、儿童乐园、电玩游戏、网吧、桌球房、儿童高尔夫、棋牌室等具有多形式、多层次配置； 社区服务有银行、药房、牙医诊所、彩扩冲印、旅行社、儿童摄影、婚纱摄影、美发美容、足浴保健、洗衣店、修鞋店等大量便民、利民项目； VIP客户享购物积分抵扣停车费； 购物中心开通免费巴士。 业态分布占比 百货类约为 20% 超市类约为 10% 餐饮娱乐类约为 30% 专业卖场类为 15% 服装类约为 20% 配套类约为 5% 市调结论、建议与项目定位 4 简述市调的结论、SWOT分析、市调的综合建议与项目定位 综述 由于铁路沪宁线阻隔，江桥项目实际与嘉定区核心区域关联度不大；但同时，江桥，作为沪宁第一镇，其区位优势又十分明显。 万达项目到市区之间分布了诸多成熟商圈和购物中心，在交通便捷度、社区成熟度、租金、停车、附加服务等方面具有先发优势。 江桥万达位于郊区，处于人口的导入期，商业配套、交通线路、人口数量、消费习惯等尚不完善或稳定，对招商期商户的吸引力和开业出的消费者吸引力须假以时日，预计新项目的培育期会更长； 做好周边5km商圈调研，特别是百联中环、百联西郊、农工商118广场、曹安路批发市场等商业中心区的调研。 本项目处在虹桥商务区拓展区内，需对其规划进行关注；同时对长风商务区应有充分认识。 Strength 优势 Weakness 劣势 位于未来长三角核心商务区中心区域，上海西大门沪宁第一镇，距离虹桥枢纽仅5公里，未来交通更趋完善。 万达品牌号召力强大，项目设计、管理水平高于区域内所有竞争对手。 区域外环以西最完善，业态最丰富之综合体项目。同时，具有先发优势。 地理相对位置较偏，公共交通体系有待完善；地铁等交通要2年后才能开通，完善周期尚需期待 ；住宅、商务、商业尚不成熟，气氛未形成。周边人口少，入住居民需不断增加。生态环境有待提升； 商务功能，配套刚刚起步，区域内商务人流不足，金融配套有待提高。 Opportunity 机会 Threat 威胁 目前从外环以西，无大型商业购物中心，为项目近期提供较好人流基础和服务空间。 市场空间未来发展大，消费需求不断增强；特别是大虹桥的发展，有利于长地理三角核心发展，同时带动商圈的发展； 提前进入，早口营造口碑，有利于成为区域最核心的商圈 项目市中心方向5公里处，商业中心体量巨大，且日趋成熟；普陀区新商业中心正逐步形成； 长凤商务区的先行开发，不利于商务本项目对商务资源的争夺。 项目周边新商业中心将逐步开发，竞争会越来越激烈；周边人气及商业气氛不足，项目前期培养需有时日 SWOT分析 市场定位建议： 以家庭生活为主；突出其休闲时尚，融合购物、餐饮、休闲娱乐为一体，面对城市新兴家庭及周边商务群体为主的 区域型 中高档 生活型购物中心。 项目动态定位 西上海 时尚生活中心 中档 中档偏高 高档 动态定位建议： 根据大虹桥成熟度，前3年培育期以家庭生活为主；适当减少服装比例、加大餐饮和生活配套；3年后突出其休闲时尚，考虑到商务区等中高人群需求；针对城市新兴家庭及周边商务群体为主，打造成为区域型 中高档 生活型购物中心。 项目目标客群定位 建议 中高收入家庭、私业主、白领阶层 商户市调问题反馈 5 简述市商户反馈 七、商户反馈-服装类 商户 意向租金 （元/月/㎡) 五角场/ 周浦租金 （元/月/㎡) 意向 CK-Jones 200 330 希望适当优惠期，加大扶持共渡难关等…. 七、商户反馈-配套类 商户 意向租金 （元/月/㎡) 五角场/ 周浦租金 （元/月/㎡) 意向 DQ 200 330 希望适当优惠期，加大扶持共渡难关等…. 七、商户反馈-餐饮类 商户 意向租金 （元/月/㎡) 五角场/ 周浦租金 （元/月/㎡) 意向 釜山 100 130 希望适当优惠期，加大扶持共渡难关等…. 建 议 通过周边的市场调研、消费者调查了解到江桥项目的培育期较长，为平衡项目长期收益，建议集团在租赁决策指标方面给予相应优惠。 上海万达广场周浦项目已开业半年多，虽然完成了集团的租赁决策指标，但餐饮等业态的品牌组合不佳。受租金、年限、免租期、递增率等