嘉联保利大丰项目定位报告_下.pptVIP

主流客群群购买动机：标榜品牌，看重社区品质与升值空间。追捧保利与万科品牌，更信赖保利的产品质量。 小商品市场中80%以上为个体户，经营规模小，老板仍处于“商贩”性质。 机电类、药品类、建材类专业市场40%为大型代理经销商，老板上升到企业主。 大部分个体户以初中、高中文化程度为主，代理经销商老板大多较高学历和文化修养，他们中一些是生产厂家的销售经理。 年龄一般在30-45岁左右，家庭类型以两口、三口之家为主。 个体户一般就近居住，城北、二-三环路之间是成都主要的居住区域，代理经销商区域属性相对较弱，他们一般选择市区或城西居住。 外地经营商占到了大多数。 消费习惯来看，个体户，对于居住环境要求不高，且对与住所要求较为实在，够住即可。大型的代理经销商老板有较高生活质量需求，并有圈层，容易产生攀比心理，具有高端消费习惯。 置业考虑因素依次是：（工作方便）地段、交通；（性价比）价格；（精神需求）品质、品牌、名气、可炫耀感等、配套 容积率3，意味着只能坚持一高一低产品线原则，只有高层与别墅，舍弃多层与洋房。别墅与高层更纯粹 电梯高层户型配比适度放大以迎合主力客群需求、适度缩小以错开竞争。 保利·198的三大核心支撑： 郁金香公园、皇冠假日酒店、高尔夫 教育、消费、休闲、商务、居家在一条轴线上，无比便利。 公园，就是回家的方向。 南面沿铁路设私家休闲公园（降噪坡林） 成都09年销量前十的目标参照 全域对比下，本项目年销售量可望达：25-35万㎡/年 区域内销量王的分产品线去化参照 城市3大格局演变： 财富城北与国际城南的双核舞动 文明之脊，城市轴线的呈现 宜居城北 地块南面沿铁路，设置私家小公园，以树阵/降噪坡林（4米高）为主，可遮挡部分小区主干道的噪声，吸尘，减小对社区的影响，保证了住宅高品质的静谧气质。 启动期 7321 19341.91 232102.89 中海国际社区 5525 19630.91 235570.94 锦江城市花园 7005 19060.06 228720.72 蓝光凯丽香江 5566 18826.39 225916.62 浅水半岛 5250 23579.77 282957.20 蓝光圣菲TOWN城 10000 22541.91 270502.89 麓山国际社区 6524 20725.15 248701.76 华润二十四城 09销量冠军前十 25186.60 33210.77 38326.55 月均消化量（㎡） 4871 302239.14 红枫岭 398529.22 459918.58 消化量（㎡） 5480 保利公园198 4554 南湖国际社区 均价(元/㎡) 项目 数据来源：锐理机构 4127元/㎡ 10312 123746 155938 98 1171 1506 悉尼湾 4595元/㎡ 15361 184340 220057 200 2409 2896 蓝光花满庭 6120元/㎡ 15562 186749 145740 172 2065 1621 锦城名都 4179元/㎡ 10994 131937 81806 141 1693 1044 阳光水岸 373075 推量/㎡ 265493 消化/㎡ 22124 月均消化/㎡ 167套 月均消化/套 1840 消化量/套 4714元/㎡ 2474 198公园 均价 推量/套 电梯房 别墅年销量：5-10万方/年；电梯房年销量：20-25万方(不计多层/洋房) 10444元/㎡ 3355 80530 95484 108 216 256 198公园 9522/元㎡ 416 9992 11032 4 42 49 万科双水岸 推量/㎡ 消化/㎡ 月均消化/㎡ 月均消化/套 消化量/套 均价 推量/套 别墅 年销量目标定量定性 年销量目标：第一年30万方，后续25万方/年，5年清盘； 30 合计 25 电梯房 5 别墅 建筑面积/万方 首期产品 时间轴 30万平米 25万平米 25万 分批规模 户型 三期2013 一期2011 二期2012 产品搭配 分期、节奏与组合 23万平米 四期2014 五期2015 25万平米 别墅5万方 高层25万 商业3万方 别墅1.5万方 高层23.5万方 商业3万 别墅1.5万方 高层23.5万方 商业3万方 高层25万 商业1万 商业3万方 公寓4万方 高层19万 商业4万 注：防政策风险，首期入市的电梯房以90平方米以下户型吸引市场为主。 配套 公园 小学 风情商业街 第一会所 集中商业中心 降噪坡林 中学 第二会所 中心园林 园林 双拼、联排 高层：90平米以下为主 回顾 The end , thank you . 地址：中国.四川.成都人民南路4段27号商鼎国际1栋B座17楼 电话：86-28传真：86-2