世邦魏理仕2010武汉中北路红岭片项目写字楼产品定位.pptVIP

中北路红岭片项目写字楼产品定位及发展建议 日期：2010年5月 定义 武汉优质写字楼市场概况 武汉优质写字楼市场概况 供需研究 供需研究 区域市场对本项目的影响 本项目位于中南商圈与水果湖行政中心，邻近地铁四号线与二号线交汇的洪山广场，项目可视性、可达性较好；中南商圈目前真正甲级写字楼市场缺乏，市场存在空白点。但由于本项目开发成本较高，使得项目面对竞争项目弱点比较明显； 对本项目区域所在的中南商圈集中了武昌大部分甲级与乙级写字楼项目。该区域武汉保利文化广场计划于2012年进入市场，它将直接分流中商广场及新时代商务中心甲级写字楼的市场份额，同时吸引整个武昌区域内的优质客户；但鉴于其租金预期过高，较难被市场所接受，而本项目则可通过提高性价比，与之错位竞争； 未来东湖CBD和武昌滨江商务区的写字楼市场供应也将给本项目带来潜在威胁。万达东湖CBD广场、积玉桥万达广场都将凭借其环境优美，完善的综合性较强的配套，品牌优势等优势在未来2－3年登陆武昌写字楼市场，吸引大量外资或国内知名企业的贸易、服务外包、 咨询、金融投资、生产制造等企业； 未来较大的市场供应及同质化产品的竞争将给本案带来较大的竞争压力，但是本案在产品定位、招商和后期的经营管理中可通过其鲜明的市场定位、优质的业态组合和专业的经营管理团队等多方面在未来市场上获得较强的竞争力。 写字楼驻户调研 项目策略 项目SWOT分析 什么是LEED 如何测评 如何获得LEED 如何获得LEED 如何获得LEED LEED的等级系统 形 象 良好的建筑形象不但为主流企业提供优质的办公空间，同时也是健康成长时期的企业的理想场所 超高层建筑，地标之一，未来目标企业的首选 具吸引力的外立面形象和实用性的完美平衡 市场唯一卖点 市场定位 绿色的办公楼 以LEED的标准认证，开国内先河的项目 LEED的最极端的例证，在能耗和排放达到LEED标准的情况下，成本只提高了5% 满足LEED标准，需要检查120项指标 纽约赫斯特大厦 钢材的90%是可回收的 节能26% 节水10% 节能自控设置 目标客户定位 市场现有租户 和其他城市一样，武汉优质写字楼客户中行业最为集中的为：制造业、社会服务业、贸易业、金融保险业、房地产业、高科技和信息产业，这些行业都是承租能力较高，同时也注重企业形象的行业 ? 本项目应该着重以这些行业作为未来的主要客户构成； 按照目前外资现代服务业，正在加速布局内地二三线城市的趋势（目前受到全球经济环境的影响，稍有一定的放缓），未来武汉优质写字楼市场中，外资和外地企业的需求增长将会大大加快，因此，作为地标型写字楼，本项目应该以此类优质客户为主要目标客户 写字楼目标租户 湖北江豪微晶石材料制品有限责任公司 湖北省 武汉市方正信息系统有限公司 武汉市 联想移动通信科技有限公司 内资 ABB 外资 举例 按企业来源地 恒大地产 房地产 美国硅谷软件工程教育 社会服务业 巴鲁夫(上海)贸易有限公司 贸易 光大银行 金融 卡巴斯基 高科技和信息产业 多乐空气处理设备 制造业 举例 按行业 目标客户定位 三级客户 辅助主力客户 二级客户 核心目标客户 有实力的中小投资客户 本地的企事业单位自用，有实力的大型投资机构及个人 一级客户 核心主力客户 银行、保险、证券等金融企业 写字楼目标购买客户定位 目标客户定位 案例借鉴 银行：浦发银行大厦、广发银行大厦、兴业银行大厦、深圳发展银行（宏城金都） 保险：平安大厦、太平洋保险（瑞通广场）、生命人寿 证券：国兴证券（时代广场）、英大证券（闽东国际城） 主要技术指标 约3米（交易楼层：约3.4米） 净层高 钢结构，抗震在8级地震以上 建筑类型 约10米 首层挑高 墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆 高档吸音材料吊顶，刷高级乳胶漆 架空网络地板系统 交付标准 无柱式空间设计，办公区域可灵活分割 空间设计 约4.2米（交易楼层：约4.5米） 标准层结构层高 35层 总层数 1,500平米左右 标准层面积 49,250平米 总建筑面积 发展建议 标准层设计 方正的标准层设计是效率最高，最合理的选择，而矩形平面的长宽比例最好为1:1.2，核心筒应在楼层中间部位（电梯，服务梯和楼梯都在其中），得房率不得低于70%，标准层套型划分中，开间（柱距）不低于8米，建议为8.4米，从核心筒至外墙距离不低于9米； 设计要点： 一般楼层地板的承重至少应为350kg/平方米，现代办公尤其是金融类企业需要放置较重的服务器等弱电设备，一般宽度为3.6米，地板承重为500kg/平米； 为减少本项目的建造成本，同时考虑到目前武汉优质写字楼市场上，对放置大型服务器的需求相对较少的情况，可以只在部分楼层建议应用； 为方便客户自由布线及设置网络系统线槽，建议采用架高地板；对于“标准