2010年长沙东宸·林海项目可行性分析报告_下.pptVIP

1 Four 项目定位 2 综述 从上述宗地、市场、区域三方面分析得知：本项目地块资质一般，区域内低密度住宅密集，竞争激烈，建议开发时从产品设计、配套、园林景观这三方面下手，花大投入，制造稀缺，高举高打，树立强大的区域形象，从而赢得市场。 3 一、产品定位 根据以上市场分析，结合项目，建议本项目的定位目标为： 打造 湖南 顶尖 稀缺 别墅 二、我们的产品特征为： 顶尖稀缺、可塑超大面积、大创新、湖南唯一 …… 5 三、项目功能定位 针对目前别墅市场混乱，真正的别墅少之又少， 本项目的功能即： 打造湖南顶级别墅，领导湖南别墅新标准，改写湖南别墅历史！ 为全省顶尖人士提供一个尊贵、稀罕的商务休闲、场所！ 6 四、目标客户定位 长株潭及全省中小型企业老板 国企外企CEO 各行业巨头 本省娱乐明星 返湘富商 我们只给极少数人做极少数的别墅！ 1.普通公务员 2.一般小铺营业主 3.高级管理人才 4.业务员 1.普通市场档主 2.产业链上的成功企业主 3.本地人 4.外商 1.一般私营企业主 2.长株潭生意人、邵阳人 3.高级公务员 4.大市场铺主 1.中型私营企业主 2.大型商铺商场营业主 3.本地富商 4.产业链上的老大 1.大型私营企业主、CEO 2.政府中的极高端利益人士 3.本地明星 4. 其它行业中的龙头 顶端客户 高端客户 中高端客户 中端客户 中低端客户 × √ × × × 7 8 资源？ 地块无强势景观资源 品牌？ 公司暂无强大的品牌力量 产品大创新？ 产品赠送、高尔夫球场、会所 全新概念导入？ 湖南绝对稀缺产品、居住商务兼备 思考切入点：本地块无显著优势、在市场竞争激烈的情况下，项目突破点在哪？ 9 1、项目总体规划 整个地块分两期开发，首先开发南边地块，为第一期。 一期：南边地块，约120亩； 二期：北边地块，约180亩； 北 10 2、一期（南边地块）具体规划 山脉 会所 5000-8000㎡ 高尔夫球场 住宅区 隔 离 绿 化 带 隔 离 绿 化 带 时代阳光大道 北 （1）以高尔夫球场为核心，视野好，户户能观赏到球场美景； （2）会所设在项目西面，紧临时代阳光大道，以方便市中心客户的来访。 （2）东西两边设置隔离带，营造社区氛围，同时阻挡高速公路的噪音。 住宅区 住宅区 住宅区 11 3、一期开发方向 项目 物业类型 建面 面积区间 别墅产品 独栋 1.5亩/栋 600-800㎡ 楼王1000㎡/栋 商业会所 含酒店客房及商业配套　 8000㎡ 　—— 高尔夫 运动配套 8000㎡ 合计 　 120万亩 考虑到成本和风险，第一期开发量不宜过大，为120万亩，物业主要以制造稀缺为主。 12 4、开发推广策略 首先做会所、园林、高尔夫球场，再做少量别墅（约30套）。 1、通过高尔夫球场+园林+高级会所的展示，建立客户对项目高品质形象的认可和信心。 2、通过这种开发手段，奠定项目在南城的标杆地位，树立项目高端形象，开辟长沙南城别墅物业新格局； 3、同时展示了我公司的实力，和打造这个项目决心和信心。 13 4、独栋产品创新建议 1、整体引入福建“红楼”项目设计理念； 2、每一个房间都带卫生间和露台； 3、免费赠送露台和600㎡以上地下空间，其中地下空间可随主人意愿自己扩大； 4、赠送独立花园； 5、屋顶要求为坡屋顶设计。 楼层 面积(㎡) 产品 三层 200 主人卧室、梳妆间、书房、衣帽间、露台、卫生间。 二层 250 儿童卧室、客房、露台、卫生间。 一层 350 客厅（100㎡） 、餐厅、厨房、老人房、露台、270度飘窗、卫生间。 地下室 600（客户可根据自己情况改成1000平米） 保姆房、车库、家庭影院、运动房、酒窖等。 14 5、一期营销展示策略 控制资金风险，预留升值空间：先造势，通过首期大型高尔夫球场、高级多功能商务会所的开发，营造运动、私密商务别墅社区氛围； 实景园林展示，场景营销：通过必要的园林场地、会所展示，让客户体验感更丰富和实在，达到潜移默化的目的； 生活方式建立，体验营销：通过高尔夫运动休闲概念、郊区商务会所概念、健康私密居住概念的引导，达到展示项目完美规划，独具特色的生活方式，打动客户。 15 一期五大展示要素： 高尔夫球场； 多功能高级会所； 销售中心 样板房； 绿化及实景园林展示区。 6、一期营销策略：实景展示，配套先行 16 首期营销必备要素1—— 8000㎡山地高尔夫球场 “世界上最好的别墅，不是建在半山上，就是建在高尔夫球场旁” ，高尔夫别墅的平均升值幅度是其他别