中原2010中山中信凯旋蓝岸二期项目营销报告.pptVIP

城市整体向东发展的大方向下，港口镇作为主城区北面的重镇，成为城区的重要交通枢纽 港口镇“泛城区”优势逐步突显，加之完善的交通路网建设。成交客户构成比例逐步由本地市场扩散至城区乃至其它珠三角一、二线城市。 从中心及南部组团的低密度住宅供应情况来看，目前中山低密度住宅供应主要分为两类，第一类以远洋城为首的城市资源型别墅，第二类，以海湾城为首的自然资源类别墅。 目前城区低密度住宅供应量主要集中在独立别墅及联排别墅两种类型，且供应量相较少。 城区未来1-2年间，低密度住宅并无大量新增供应。各在售项目均以消化剩余产品为主。城区低密度住宅仍将稀缺。 城区同类型产品供应，随着禁止别墅用地策出台，市场新增供应逐渐较少。目前中山城区及泛城区内联排别墅在售项目仅剩两个，并且在未一段时间内没有新增项目补充，市场进入产品空白期。 潜在竞争威胁： 南区产品情况 中海翠林华府三期 项目首期产品与中海翠林华府3期相比，面积约相等的情况下，客户可支配使用的空间更多。并且赠送的面积更多，与之相比产品更加优越。 世纪新城·世纪悦庭 雅居乐世新城全新别墅组团—世纪悦庭至2009年11月29日推出，至今已消化60%。成交均价已达15000元/平方米。 他们大多数是私企老板，公务员，经济有一定的积累，需改善目前的居住环境，属于社会的中高收入群，社交圈子逐步广阔。 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * Code of this report | * 充分结合项目话题，用活动将话题进行扩散 中信在造凯旋门 公馆菜私人宴会 凯旋门设计稿公示暨新闻发布会（文化事件） 凯旋门落成剪彩仪式（事件+名人） 公馆菜文化展示活动（售楼部） 公馆菜私人宴会（香格里拉酒店） Code of this report | * 4S营销策略 传播攻略要点 线上精准宣传，线下把控，立势一步到位——线上主打形象，大力宣传项目品牌；线下把控，通过圈层营销制造项目神秘感、尊贵感；必须力求一次立势到位有效截流客户——想在客户前头，走在竞争对手前面 积极拓展领袖型客户，促成口碑营销 传播 （Spread） 活动 （Scene） 服务 （Service） 展示 （Show） Marketing Strategy | * 原则一：线上精准，线下把握；立势一步到位，差异化营销突破 线上精准投入，主打形象 线下圈层营销突破 立势一步到位，差异化营销 传统的线上广告主打形象，吸引大众市场的聚焦 线上广告主要集中于户外广告、报纸广告、电视广告等大众媒体，辅以高端杂志等渠道 通过对展示、服务、活动的精心设计、把握，让圈层客户充分体验感知项目与众不同，引起共鸣 通过线下的推广，强化客户意向，放大口碑传播，促进成交 项目定位于泛城区品质型豪宅，必须力求一次立势到位 营销上必须有所突破与创新，从营销层面上引领市场 Marketing Strategy | * 原则二：寻找并培养领袖型客户，营造强劲的口碑传播力度 客户意见领袖 寻找中山重点潜在目标客户在处行业中的意见领袖 项目圈层活动时重点邀请，并给予尊贵凭证 Marketing Strategy | * 主要媒介选择说明：从线上到线下的结合 主流报纸 户外广告 中山日报、中山商报、南方都市报中山版（软文硬广） 项目周边、市中心区核心地段 新浪地产频道、项目自建网站、中山房地产资讯网 中山台、翡翠台、本港台等 线上渠道 电视媒体 网络媒体 Marketing Strategy | * 主要媒介选择说明：从线上到线下的结合 直邮广告 会刊、名车车友杂志、DM等 现场多媒体播放形象宣传片 小众传播手段 楼书、海报等 中原跨区域外销，详细操作见附件之外销方案 短信 销售物料 形象短片 中原网络 其他 圈层活动：高端论坛、酒会等 线下渠道 中原资源利用 中山中原超过两万名别墅客户储备 Code of this report | * Part E.4 项目营销铺排 Code of this report | * 南区 北区 洋房区 1 2 3 4 5 1、别墅南区 2、别墅北区（东区） 3、别墅北区（西区） 4、多层区 5、小高层区 营销节奏把握主要结合项目工程进度 项目工程主要节点表 2010.12.28 入伙 2010.5.1 东区别墅主体 北区别墅 2010.6.15 西区别墅主体 2010.10.30 外架拆除 2011.3.28 入伙 2010.8.20 工程验