2010年8月淮安南瑞一品项目市场研究报告3.pptVIP

;淮阴区;;分布区域：别墅主要集中在开发区和古黄河风光带，未来将有向开发区腹地、城南区聚集趋势。 物业特点：绝大多数别墅项目为全线开发的物业类型，囊括别墅、多层、小高层、高层等多种形态，且多以别墅物业先行切入市场，提升项目形象。 产品类型：在售别墅物业主要以叠加、联排等低总价产品为主，辅以双拼，独栋产品几乎没有。 主要卖点：淮安缺山，除了四河景观，别墅自然资源并不优越，除白鹭湖已形成一个别墅区外，其余别墅多呈零星状分布，且产品品质也不高。 发展趋势：项目开发逐渐呈现规模化、品牌化、品质化趋势，且多规划有别墅物业，未来面临规模化竞争。;显性机会点;;;;;;;;;方法：通过对市场上的类似项目进行深入的剖析，梳理出本案的核心竞争优势。;重点案例研究/选取原则;品 牌+规 模;香格里拉花园;;推盘情况;项目所处环境 项目北面紧邻古黄河和东方母爱公园，南面为钵池山公园，距离淮安市中心约5分钟车程。项目总体设计 最大限度地保持和发挥地块周边自然资源优势。 项目区域主要道路 项目现区域主要道路：南昌路、水渡口大道。;130平方米 三房二厅二卫;以一期小区实景促进二期、三期销售;■ 市场早期相对较为高端的产品，周边项目定位的提升导致本项目失去核心竞争力； ■ 借鉴一期销售情况，后期产品以90-106㎡经济型房型居多，价格波动不大，但去化速度一般； ■ 据销售员描述，二期、三期目前市场接受度尚可，主要以产品性价比为核心理念，用一期现房实景树立开发商口碑进行营销推广，并且延续一期公园地产的广告元素。由于体量规模较大，销售压力比较大。;品 质+规 模;;;推盘情况;项目所处环境 项目东面为钵池山公园，西南侧为楚秀园，同时西侧紧邻里运河，项目景观资源优越的同时还坐拥市中心 绝佳地段。 项目区域主要道路 项目现区域主要道路：越秀路、和平路、越河路。;120-130平米三房两厅;重点个案研究;重点个案研究;■ 目前为淮安市场相对高端的产品，依托核心地段，通过产品打造升级，具备核心竞争力； ■ 在产品打造上走在市场前列，外墙里面采用干挂石材以及真石漆，高级文化石加面砖，但整???效果一般，项目的核心竞争力仍然在其地段、以及景观资源上； ■ 目前花园洋房基本销售完毕，后期洋房均价在6700元/平米左右，高层、小高层均价6000元/平米左右。;规 模+价 格;;;推盘情况;项目所处环境 项目北面紧邻京杭大运河，南面即为清浦区市政府，驱车去市中心仅10-15分钟车程。 项目区域主要道路 项目现区域主要道路：柯山路、淮海南路。;87平米两房两厅;重点个案研究;■ 周边商业网点以建筑底商为主，城南在道路，交通，商业，生活设施上综合体现出“脏、乱、差”的整体现状，且区域内缺乏标杆性楼盘，民众对清浦区的接受度不高。 ■ 开发商为提升项目市场接受度，前期以87-126 ㎡中等户型为销售主力，此类户型在该项目所有产品中设计较为合理，且得房率较高，便于控制总价。 ■ 项目整体定位一般，以城建规划为推广主题，较低价格入市，因销售时间不长，受整体区域形象影响，目前去化率一般，购买人群以区域内原住民为主。