精实顾问2010年西安韦一街项目定位发展报告.pptVIP

* 团式开发，整体供应量较大，预计按2012年2月开始认筹推广，2012年5月中下旬团正式公开发售。 项 目 蓄客/认筹/开盘/ 持续热销期 尾盘期 合 计 时间节点 12年2月-12年8月 2012年8月-13年2月 2013年3月-8月 18个月 去化比例 55% 30% 15% 100% 项目销售进度预估数据如下： * THE END 谢谢，请提宝贵建议及意见！ * 二层功能分布及商家选择建议 二层男女品牌服饰、鞋品、箱包等约5900多平米 男性服饰鞋品箱包 女性服饰鞋品箱包 业态组合建议 – F3（文化走廊） 音像制品 乐器 动漫 品牌服饰相关业态整合 书籍杂志 网吧 * 三层功能分布及商家选择建议 三层音像、书籍杂志、文体、 动漫、网吧、乐器行等约 6200多平米 动漫网吧 流行杂志 音像制品 书籍刊物 乐器 风味美食 特色小吃 小食品 品牌服饰相关业态整合 业态组合建议 – F4（美食街区） * 四层功能分布及商家选择建议 四层美食街区等约5000多平米 小吃街 小食品 地方美食 影院 KTV SPA 品牌服饰相关业态整合 业态组合建议 – F5（休闲娱乐） * 五层功能分布及商家选择建议 五层KTV、影院、SPA等约3000多平米 影院 住宅 住宅 住宅 SPA KTV * 项目业态组合比例 总计营业面积：32200平米， 休闲娱乐：餐饮：零售：文化=36%：13%：51% 商业主题 业态分布 面积（m2） 占比 浪漫地带 化妆品 3500 10.87% 潮流彩妆 2500 7.76% 另类饰品 1000 3.11% 红色恋人 流行服饰 3000 9.32% 情侣专卖 1500 4.66% 西部牛仔 1500 4.66% 品牌专卖 品牌服饰 3000 9.32% 品牌鞋类 2000 6.21% 品牌箱包 1000 3.11% 文化走廊 音像、书籍杂志、文体、乐器行 5000 15.53% 动漫+网吧 1200 3.73% 美食街区 地方美食 2500 7.76% 小食品 600 1.86% 小吃店 900 2.80% 休闲娱乐 影院 1500 4.66% SPA 600 1.86% KTV 900 2.80% 价格策略——销售速度与价格的平衡 启动阶段 发展阶段 成熟阶段 资金快速回笼 在保证资金要求 的情况下，争取 利润 资金压力小 安全性第一 追求溢价 销售速度优先 均衡控制 利润优先 资金 要求 开发 目标 价格 策略 按计划回笼资金 价格制定方法 市场比较法 步骤一 选取类似楼盘进行相关因素比较，计算出本项目静态比准价格 因素修正法 步骤二 通过计算市场的自然价格增长率，并且结合营销溢价和产品创新溢价计算出本项目的最终预测价格 最终预测价格 竞争比较法得出基本价格 权重系数 综合力 项目 目前均价（元/㎡） 地段 交通 项目 规模 周边 配套 项目 定位 开发商品牌 项目 形象 品牌 商家 产品 规划 14 12 8 10 8 13 8 11 15 100 潮buy汇 80000 12 10 6 9 6 10 8 9 12 82 本项目 73171 10 10 7 7 7 8 6 8 12 75 商业部分价格定位 【市场自然增长率】（未计算其他动态溢价因素） 2、动态溢价：市场增长溢价 由于片区规划的利好和三四线城市受到政策调空影响较小，将会大大提升区域整体均价；但同时也应考虑到商圈竞争趋同对项目的负面影响。 预计2012年底，与现阶段相比，自然溢价率约为-2％-3％ 。 因素修正法 步骤二 商业部分价格策略 假设项目首期商业于2012年初推出 预估首层均价约为：71707—75366元/㎡。 商业部分价格策略 静态比较价格（元/㎡） 73171 溢价因素 理想损益价 最低损/溢价空间 配套完善 3% 1% 商圈成熟 5% 1% 人口增加 3% 2% 竞争趋同 -5% -3% 快销优惠 -3% -3% 溢价合计 3% -2% 动态价格 75366 71707 各楼层均价——较乐观 备注： 1.此价格为分割销售价格，非整售价格 2. 临主入口商铺价格平层上浮20% 3.临主通道商铺价格平层上浮10% 底层商业价格策略 乐观均价：40823元/ ㎡ 楼层 价格 楼层差别比例 负一层 75366 100% 一层 75366 100% 二层 37683 50% 三层 22610 30% 四层 18841 25% 五层 15073 20% 各楼层均价——较保守 备注： 1.此价格为分割销售价格，非整售价格 2. 临主入口商铺价格平层上浮20% 3.临主通道商铺价格平层上浮10% 底层商业价格策略 保守均价：38