2010年8月淮安南瑞一品项目市场研究报告2.pptVIP

区域市场/市场机会点 驱动因素 除了项目自身产品力因素，生态人文环境、价格等带来的投资潜力以及就地置业的便捷性，将成为本区域置业的主要驱动因素。 客群机会点 区域内及附近区域的部分高端客户存在需求无法被市场供应所满足的现象，此部分客户将成为本项目的重要支撑与首要争取对象。 PART 3-3中高端市场 楼盘分布 市场特征 客户特征 区位——高端住宅项目主要集中市中心清河区淮海广场至水渡口广场沿线、钵池山公园周边以及清浦区北侧楚秀园周边位置，这些区域多拥有较好的商业及配套设施，居民对居住于传统市中心的观念仍非常认可。少量分布于其他区域的项目也均靠近城中心，大多依赖于城市商圈的完善配套，水渡口商圈逐渐取代淮海路商圈成为新的中高端项目聚集地。 资源——大多占据绝佳的生态自然资源，钵池山公园、里运河风光带吸引了众多中高端项目。 品牌——大型品牌开发商已经成为众多中高端项目的必备条件，如万达集团、具有国企背景的亿力集团、中国500强大型企业中天集团、“中国房地产20强”茂华集团等，品牌企业瞄准中高端客群的高起点行销，高标准的物业服务，促进了整体房地产市场的升级。 产品——大盘林立，普遍以高层、小高层提升社区品质，户型面积趋向舒适，产品为毛坯形式，市场供应主力户型以80-110平方米的两房和110-140平方米的三房产品为主，80平方米以下的产品较少，部分楼盘推出复式产品较受欢迎，个别出现200平米的“空中别墅”级产品。 价格——各项目在售均价明显高于区域平均水平，普遍均价达到5000元/平米以上，总价集中在50-90万之间，部分景观房价格攀升至8000元/平米，但部分缺乏亮点、后期管理不善的项目，由于产品本身价值难以支撑畸高的房价，市场去化受到阻碍，价格也开始出现调整。 未来供应——中心区域供应仍较大，未来供应有向开发区、城南区、清河新区等区域发展的趋势。 淮安中高端市场已形成群象共舞局面，外埠地产企业成为市场的领导者，其开发总量占到市场供应量的60%以上。 中高端市场研究/市场特征 中高端楼盘分布图 中高端市场研究/楼盘分布 * * * * * * 清河区：市政配套完善的中心城区，凭借稀缺城市资源，成为密集的房地产开发区域 清河区是淮安市的政治中心和商业中心，城市资源价值较高，配套完善、生活便利； 目前房地产发展最为活跃，房地产开发项目分布较为密集； 废黄河 主力户型：2房85－105m2，3房120－140m2； 价格：4500－7000元/m2； 客户来源：客户范围较广，以清河区为主，同时辐射周边各个区，还包括为孩子教育置业的县区，职业以公务员、教师、以及烟厂、电厂等大企业员工为主； 总体而言，本区域是大部分客户置业的首选区域，房地产开发较为成熟，产品品质较高。 1 里运河 产品类型：以多层、小高层为主； 代表楼盘： 1、茂华国际汇 2、香格里拉 3、万达广场 4、榕兴水韵天成 5、忆力未来城 6、丰球白鹭湖庄园 7、长岛一墅 2 3 5 4 6 7 房地产市场特征/板块特征及发展趋势 清浦区是淮安市主城区的组成部分，区内生活配套成熟，市政功能完善，是淮安市房地产发展的热点区域之一，房地产开发主要集中在淮海南路、承德路沿线以及淮阴中学周边； 代表楼盘： 1、华都名邸 2、盛世名门 3、清江华府 产品类型：以多层、小高层为主； 主力户型：2房85-100m2，3房110－130m2； 价格：4000－5400元/m2， 客户来源：客户范围较广，以清浦区为主，部分来自周边各区，职业以公务员、生意人、以及烟厂、电厂等大企业员工为主，很多客户为孩子教育在本区置业； 总体而言，本区域房地产开发较为成熟，开发水平、营销水平相对较高，部分项目口碑较好。 3 里运河 京杭运河 清浦区：市政配套完善的中心城区，凭借成熟的城市生活配套以及优质的教育配套，成为房地产开发的热点区域之一 1 2 房地产市场特征/板块特征及发展趋势 城南片区：城市未来发展主要方向之一，区域交通情况良好，未来将有多个项目待开发及上市，但目前认知度较低，主要以低价吸引置业，发展前景较好 位于城市发展方向，目前市政配套正逐步发展之中，目前已有多个项目入市，销售情况良好，主要优势为低价，认知度相对较低； 主力户型： 多层产品2居80－95平米，3居100－130平米； 部分别墅产品未推 价格： 多层3700－4000元/平米， 客户来源： 多层以本区客户为主 部分对区域未来看好的投资客； 城南片区是规划中的以文教、体育为主的城市新区，未来片区居住氛围较为纯净，片区商品房市场发展潜力较大。 1 代表楼盘： 1、京河湾 2、运河城 3、东方豪城 4、新维中央美地 5、学林雅苑 6、中茵翰城广场 产品