中原2011株洲中铁荷塘星城项目营销定位及策略报告.pptVIP

城际铁路+同环高速网为株洲构造出‘半小时经济圈’，将株洲经济发展推上了新台阶 房地产供需特点——市场供需比整体逐年减少，受大势影响，供求失衡逐渐加剧，株洲市场成熟度较低。 主力购买客户构成分析——市场仍以刚性需求客户购买为主，主要关注价格、地段、生活配套等，价格敏感度高，喜好群居，非常务实。 本项目区域内在售分析——各项目以小高层及高层产品为主，两房、三房（80-130㎡）为主力户型。价格集中在4500-4800元/㎡，与河西片区楼盘单价价差500-800元/㎡。 本项目区域内未来供应分析—— 2012年上半年主要是消化存量及部分新推售项目，整体放量较大，预计全年总放量超过80万，市场竞争激烈。 全年整体竞争格局：2012年4月~年10月是二房~四房住宅供应井喷期，蓝海竞争格局明显。 环境裂痕1：周边为601老工业生活区，四周围环境破旧。 交通裂痕2：目前经过项目的公交仅有33路，且项目周边多为断头路，通达性较差。 资源裂痕3：高压线的移植处理，将增加项目的运营成本。 幸福园林1——生命泉涌：在中心园林内打造室外游泳池，全家人的泳池，室内会所泳池，儿童天堂。同时在后期运营中可以对外经营。 幸福园林3——休闲时光：创新的架空层设计，可作泛会所，园林景观，休闲设施等用途使用。 幸福体验——全屋中央供暖：项目打造全屋中央供暖系统，提升产品的价值，同时为项目增加卖点。 幸福体验——双大堂:打造地面入户大堂和地下停车场入户双大堂。 项目整体分期开发建议： 项目整体分期开发建议： 地块形状地势分析：地块整体呈长方形，地形平整，地块整体均好性高。 项目地块周边平面布局：周边主要为老居住区和厂房区，环境和景观较差。 项目地块分析——东面：片区主干道、以社区为主、人流量相对较大。 项目地块分析——南面：为住宅小区，未来通达性较好，人流量较大。 地块通达性分析：目前项目周边仅有33路一条公交，同时水仙路目前还没有连通红旗路，整体通达性较差。 地块噪音分析：项目整体受噪音影响较小，主要噪音来源与大坪路和水仙路。 地块景观分析：项目外部无景观资源，主要来源于项目内部园林景观。 地块价值排序——居住价值： 地块价值排序——商业价值： 规划原则： 整体规划建议： 分期开发原则： 分期开发建议： * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 项目分期建议 Part C.3 1、充分考虑其项目开发的整体性； 2、充分考虑项目开发的工程性； 3、充分考虑项目销售的展示性； 4、充分考虑项目开发的资金流。 规划路 规划路 大坪路 大 坪 路 水仙路 红线外用地 社区内道路 公园 中心园林 主入口 次入口 幼儿园 6 7 5 4 3 2 1 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 1、一期开发包括1-3#、8#，及集中商业和公园部分，同时将社区内的道路建设完成； 2、二期开发4#、5#、9-11#； 3、三期开发剩下的部分和幼儿园，以及包括项目北侧的道路。 备注：考虑到二、三期的地下室修建的施工等技术原因，建议二、三期的地下室修建同时进行，同时，将一期作为项目前期的主要展示面打造。 分期开发建议说明： :商业 一期 二期 三期 Thanks for your attention Wish you a good day! 中铁中原强强联合 再续株洲楼市传奇！ * * * * * * * * 1、支付能力不仅仅指客户收入，而是指客户所处的生存状态，他可支配的收入 2、45岁以上的客户呈现两极分化状态：富的很富，穷的很穷 一个细分客户不是一个品类 1、谁是核心，谁的核心需求会被主要体现 * * * * * * * * * * * * * * * * 临街商业--休闲购物 Part 1.3 商业物业客户定位 消费圈构成： 主圈 -- 65％的顾客；半径300米以内，步行3-4分钟； 次圈 -- 25％顾客；半径700米以内，步行5-7分钟 边圈 -- 10％顾客；半径1000米以内，不行10分钟。 辐射范围： 包括核心主圈、次级圈，边缘圈辐射范围； 目标消费圈层界定： 以项目内部及周边1里范围内的人群为项目商业消费群 主圈 次圈 边圈 65％的顾客 25％顾客 10％顾客 本案消费客户定位：为社区内及周边各社区客户。 本案投资客户定位：区域中高端投资人群 目标客户： 以株洲市内投资客群，城市中高收入人群为主，重点挖掘其他投资客群 核心客户心理描述： 株洲市内投资客户，中高收入人群为主，具备投资意识，看好本项目的投资价值，易于接纳新鲜事物 重要客户心理描述： 五县、长沙及外地投资客群，看好株洲投资环境，以及项目的投