九尊地产2011邢台任县辛店镇象城项目前期定位报告.pptVIP

购买支付总价比例图 商铺投资金额在五十万以下的占到百分之72%。相对于购买面积核算，个体私营业主投资资金存在短缺现象. 针对于上述情况，项目在销售过程中宜采用多种付款方式，抵消购买者资金不足的顾虑，提高项目的成交率 付款方式比例图 由图可以看出，幸店商铺投资者不倾向于按揭付款，而比较倾向于一次性付款；分期付款和一次性付款比例高达79%。 分期付款和一次性付款对项目作用积极，所以本项目要在销售过程中积极利用这种优势，采取多种优惠方式促使购房者一次性付款和分期付款，以达到缩短销售周期和快速回笼资金的效果。 交房状态意愿分布图 交房时商铺购买者，普遍倾向于初装修交房，选择购买比例达到了40%，因为商铺购买者大多为自己经营，自己装修一方面是为了营造不同的店面风格，以达到吸引顾客的目的，另一方面是为了节省了装修成本。 所以在项目完工交房时建议统一简单装修，一方面满足了市场的需求，另一方面缩短了工期，节省了银行和人工成本。 是否有意愿购买本项目分布图 经过对辛店市场的走访发现，项目周边个体经营者对本项目期望值很高，有意愿买和考虑买的占到了调查者的47%。进一步观察者比例同样达到了40%，本项目宜在开盘期做好自己的形象包装工作，进一步提高项目的认可度。 调查者居住区域分布图 经过对市场调查的系统分析发现，被调查人群集中在辛店村和刘力村，其中刘力村居住人口占19%，辛店居住人口占65%，象郭庄村人口分别占16%。 2% 市場研究總結 消費者大多考虑商品价格，朋友介绍、商业氛围浓厚的商場消費； 幸店人出行以骑车和公交為主，私家车為輔助性交通工具； 客户均選擇自营商鋪，對商鋪投資意識很强； 短時間內購買商鋪意向强的投资客户占大多数比例； 60平方米以下為商鋪選擇合適範圍，15萬以下總價接受範圍； 對地段、升值潛力、环境和价格比較敏感； 占7成以上客户選擇分期付款方式，一次性付款占1成比例； 對本案接受程度較高，但遊離客户占據絕大多數； 政策对产业化调整结构的需求，資金轉投向产业升级； 周边缺乏配套商业，尤其对超市等生活配套类有强烈需求。 成型 项目整体定位研究 s325 s324 S234 邢临高速 石安高速 本项目 S324 项目位于任县东部，地理位置优越，交通便捷；项目距平乡县不足10公里，南紧邻南和县，距巨鹿不足20公里，东临任县不足20公里，任平公路横穿本项目，103路和313路交通线路直达邢台市区。项目可谓四县交通枢纽之地。 项目距东距石安高速和京广铁路车程不足四十分钟，南邻省道S325和邢临高速，北临省道S324和S234,交通距离不足一个小时，项目通达性良好，利于工贸物流园的建立。 项目本体分析 政府相关批文 项目现阶段概念性规划 S（优势） 符合大政策，符合县乡规划，政府支持力度非常大。 经商传统悠久、产业有群体聚集。 征地户约二、三百家，具备一定资金实力。 本项目在当地起步较早，市场空白，竞争力小。距离市中心10分钟路程。 土地规模化，利于规划。 W（劣势） 目前商业氛围较老城区市中心较差，市场的繁荣需要时间、周边成熟的配套及稳定消费群体蕴育，但目前本案以上条件尚不具备。 本案商业体量对于幸店镇来说相对较大，在目前情况下要迅速去化有一定的难度。 本案的购买客户群经营市场能力较低，无法形成提升内部铺面的商业价值； O（机会） 本项目开发可以改善当地商业及娱乐环境。 提升区域产业升级。 政策利好性对项目提供支撑。 SO（发挥优势、利用机会） 充分发挥政府支持优势，利用产业升级机会整合资源打造现代化的产业园区。 WO（利用机会，克服劣势） 跳出区域看项目，展望未来，顺势而为，树立城镇化标杆。 T（威胁） 低租金现状将对本案招商和销售带来负面影响。 区域商业品质低，业态分布不均，商业氛围较差，居住人口较少。 新民居三幢楼房价低，双篷头新建市场规模小，房价低，产生价格抗性。 ST（利用优势、回避劣势） 突出项目区位优势，扩大商业辐射范围。 政府推动，项目引导，快速聚集周边区域商户进驻。 WT（减少劣势、回避威胁） 规划超前，完善市政配套 提供产供销完整通路，描绘高收益蓝图。 SWOT分析 （1）、突出政府支持开发的大背景，以幸店镇产业制高点来提升市场的商业价值，进行良好的前景描述与城镇发展预期的阐述； （2）、突出市场的规模环境，准确定位市场的经营品种、经营环境和经营规模，提出全新的经营理念； （3）、突出市场的区位与交通优势，定义市场辐射范围； （4）、在工商、税收等方面争取政府更多的具体性支持； （5）、突出本案政企共建的公益优势，利用政府的影响力拱托本案高起点形象： （6）、合理的业态定位和经营分区规划，并在经营管理过程中进行优化调整； （7）、制订能确保市场兴旺、持续经营的市场经营措施。 本案定位思考 如何实现聚