金网络2006天津泰达城项目市场定位及概念方案构想.pptVIP

天津泰达城项目市场定位及概念方案构想 北京金网络百城投资顾问有限公司 2006年6月 目 录 PART Ⅰ 天津房地产市场研究 PART Ⅱ 项目市场定位 PART Ⅲ 物业发展建议及概念方案 PART I 天津房地产市场研究 天津市场概述－城市振兴 天津市场概述－城市振兴 天津市场概述－城市振兴 海河开发、快速路、地铁等基础设施建设拉动城市建设水平的整体提高，多年来停滞不前的城市面貌得以提升和改变。建设和变化使全国对天津的关注度、参与度逐日增强。成为天津又一轮经济发展，房地产招商引资的梧桐树。 天津市场概述－城市振兴 从1994年起，天津市委市政府开始危改工程，到2000年底，6年间共拆除各类平房896万平米。　　 2001年到2003年，又拆除危旧房708万平方米，其中仅2003年全年拆迁量就达到450万平方米。 2004年至2005年拆迁量有所减少，但前期拆迁导致的大量需求却成为引爆天津房地产市场的导火索。 天津市场概述－市场发展 从2000年开始，天津对市内危房进行了大规模的拆迁改造，每年的拆迁量都在300万平米以上，带来大量的刚性需求。2003年，全市商品房现房成交量涨幅达39%；2004年在成交量继续增长的情况下，成交价格暴涨21%。 2005年成交量与销售价格涨幅分别达到11%和26%。 天津市场概述－市场发展 2006年1至5月，天津房价继续呈现暴涨之势，全市新建商品房同比价格涨幅达到29.3%，中心城区甚至超过31.7%。 如此高的价格涨幅在很大程度上抑制了成交量的增长。1-5月全市新建商品房成交量基本与去年同期持平，而中心城区则出现了成交量负增长的态势。 国六条及细则出台后，对市场影响尚未完全显现，6月份，天津新建商品房成交价格有小幅下挫，成交量变化不大。 天津市场概述－市场特征 和平区、南开区、河西区由于地理位置、文教环境等，成为天津人置业首选，不仅原住居民不愿离开，还有大量的来自其他区域的自住或投资性需求。 河北区、河东区、红桥区属于置业选择的第二梯队，主要置业需求来源于本区居民的住房升级换代。 天津市场概述－市场特征 天津市场概述－市场特征 拆迁引发的被动性需求占据市场需求的主流，同时受到购买力的限制，目前市场上2居室受欢迎度较高。 PART I 天津房地产市场研究 近期调控政策解读 近期调控政策解读－三大核心思想 近期调控政策解读－市场未来方向 近期调控政策解读－对天津市场的影响 近期调控政策解读－对天津市场的影响 供给量 短期内，多数项目受到“70%-30%”指标影响，重新报批，上市时间推后，从而在市场上形成暂时性的供给下降。长期来看，供应量仍将保持一定水准。 根据新总体规划，中心城市布局将以中心城区和滨海新区核心区为主、副中心，在外围发展居住就业综合型城市组团。市区内的土地供给将有所减少，城市外围开发用地占供地量的比例提高。 供给结构 经济紧凑型产品将在总量上增加。 近期调控政策解读－对天津市场的影响 需求量 随着拆迁改造的结束和国家对拆迁的控制，由其引发的被动性需求呈现衰减趋势。短期内市场需求还将以改善居住质量的自发性需求为主。 由于滨海新区的拉升，未来投资性需求所占比例将有所提高，外来需求也将逐步增长。 需求结构 中期内拆迁置换产生的需求以及购买力所限，经济型两居仍占主导地位；但随着整体经济水平的提高，主流需求结构将从两居逐步过渡到三居。 新政所规定的套型面积标准、比例与天津市场的需求不存在过大的矛盾，市场对70％经济紧凑型产品尚具有一定的消化能力。 近期调控政策解读－对天津市场的影响 短期内调控政策引起购房者观望心理严重。但自住型需求仍将逐步释放。市场供需关系正常，在良好的大经济环境中保持稳定，谋求发展。 由于市场供需关系未出现明显矛盾，房价出现大幅下跌的可能性较小。中期有可能出现小幅下降，长期来看仍有上涨空间。 PART I 天津房地产市场研究 区域市场研究 本案位于天津西北部的红桥区，老三条石地区。经济发展相对缓慢，现住居民中外来人口比例较高，人员混杂，在市中心各区中区域抗性较大。对来自其他区域客户的购买心理造成了较大障碍。 区域市场研究 根据海河改造工程的规划，红桥区东南区域将依托现有的文化、商业风貌，建立传统文化商贸区。 这意味着今后红桥区的发展将找到新的源头，以传统文化商贸区为核心，带动全区经济的发展。逐步改变原有经济落后的局面。 区域市场研究 泰达城占地85.1公顷，建筑面积150万平米，总投资超过70亿元人民币。 将建成4个高级住宅区，一个堤岸休闲区及欢乐港都市体验区。复合生活、休闲、娱乐、文化、商业、商务等全方位业态。 当前的规划，十分有利于本案（R1地块）与其他地块共同打造市