世联2007基于市场研判背景下的东莞CLD取地分析报告.pptVIP

基于市场研判背景下的东莞CLD取地分析报告 谨呈：东莞市金地房地产投资有限公司 说明 项目位于东莞新区南城的核心区域，北接东莞CBD，规划定义为东莞中央生活区——CLD 东莞政府主导，2001年启动中心区规划，采取“CBD+CLD”的复合中心设计，尝试由“工业城市”向“商务城市”转型； CLD位于东莞市东城区与南城区的交接地带，东临东莞大道，西临南城科技路，北临四环路，南临五环路，总面积2.1平方公里； 中央生活区是东莞城市新区的重要组成部分，规划建设成一个为行政、文化、金融商务区服务的、具有完备的公共配套设施和充足的绿地休闲空间、社区活动场所及开放度较高的新型社区。 在新区规划中，将以CBD为依托，CLD为核心，构筑东莞商务、居住、休闲新城市中心区 CLD位于东莞新区核心位置，将延续中央商务区功能与空间结构，形成代表东莞现代化形象的标志性居住社区，从而吸引大批白领、金领人口安家置业，提升城市人口素质，增加消费人口，有效推进产业升级和城市升级； CLD不仅仅是一个居住区的概念，它还包括商务、商业、休闲、运动、教育等多种功能，成为辐射周边区域，并提供服务配套的区域核心。 CLD南、北、东三侧为城市快速干道，分别与莞深高速、广深高速及107国道相接，对外交通便利；规划中的城际（莞-深）轻轨亦在本地块设有站点 周边区域已开发成型，本地块成为城市“最后的宝藏”，未来的开发吸引众多关注 东莞CLD分为两期开发，由于二期拍卖时间不定，且现状有大量未拆迁用地，因此本次研究仅针对一期开发用地 金地的困惑及对本次研究内容的要求 世联对于本次研究目的的理解 东莞市位于广东省中南部、珠江三角洲东北部，处于穗港经济走廊中间，是广州与香港之间水陆交通必经之地 东莞市位于广东省中南部，珠江口东岸，北接广州，南连深圳； 全市陆地面积2465平方公里； 2005年东莞市总人口为750.63万人，其中，户籍人口总数为165.65万人，比2004年增加3.68万人，增长2.3%；外来暂住人口584.98万人； 全市人口密度3045人/平方公里。  东莞的人口密度和资金密度远高于珠三角其他可类比的城市 对比显示，东莞的现代化程度最高，居民消费能力最强 东莞是以二产占主导地位的制造业城市，电子信息制造是主要的产业类型 东莞的工业化由“三来一补”模式起步，经过加工制造的外源型经济逐步向自主创新的“内外源经济”转型 东莞外源型经济特点明显，对外贸易依存度高于珠三角中的同级别城市 东莞的经济分布呈现出“镇大于市”的组团式城市结构，强镇而弱市 问题的提出 研究思路 东莞城市发展趋势判断 “大珠三角”包括香港、澳门以及广东珠江三角洲地区的9个行政区划市，是我国三大城市群之一 大珠三角地区制造业的集聚与扩张、高密度基础设施的联系以及城镇面积的扩张，促进了大珠三角城市群经济发展系统的形成 大珠三角城市群由单中心辐射发展向“双核多心”网络发展格局演化 自然生长力、市场驱动力、政府调控力是城市群空间演化三大动力，三种力的合力决定了城市群空间演化的方向与程度 港口及交通轴线刺激了周边城镇向外拓展的需求，加速了城市化的进程，是珠三角早期发展的主要推动力 地价差异、成本差异以及投资差异吸引了大量外来投资，市场驱动力带来了珠三角制造业的繁荣 政府调控是促进大珠三角城市群融合与协调发展的重要推动力，也是保持城市群竞争力与活力的必要手段 政府调控将成为大珠三角城市群发展的主导驱动力，区域规划、产业调整、角色定位将决定其未来的发展趋势 珠三角城市群将划分为承担不同产业功能的三大都市区，形成各具特色、协调共进的多元化发展格局 城市群空间布局形成“一脊三带五轴”发展体系，由环珠江口湾区向内陆延伸，形成梯级产业分布圈层 建立三级城镇中心体系，强化各级中心的辐射带动作用，引领周边地区协调发展 中国三大城市群梯度对比，大珠三角城市分工合理显现城市群成熟度高 国际成熟城市群产业发展规律：由单中心单一产业结构向多中心综合产业结构模式演变 大珠三角城市群产业分工模型：以“三核”为中心，由内向外形成梯级产业分工布局 基于以上分析，大珠三角城市群将呈现“网络状”功能互补的城市发展格局 东莞未来发展四大趋势 房地产市场发展趋势及格局研究 通过案例研究，我们发现城市发展与城市房地产发展之间的关联性规律 宏观经济发展与房地产发展正相关* 根据上海市历年的城市发展与房地产对比分析看出，上海市房地产的发展与宏观经济发展十分吻合 广州城市发展的验证结果也显示出宏观指标与房地产发展的吻合性 产业结构和布局带来居住产品的升级和城市中心区价格的凸起 中心城区的主要竞争力来自于为周边地区提供服务，而不是发展制造产业 美国对外竞争实力主要体现在它的大都市区，依托这些大都市区的核心地区的中心城市； 只有在中心城市，