招商地产房地产政策解析与行业趋势研判下.pptVIP

行业监管—力度加大，对央企有所放松 影响： 短期：不明显 中长期：房地产市场的整合力度将加强 政策预判： 房地产市场的进入壁垒会逐渐提高 11年作为十二五开局之年，国家陆续出台了一系列房价调控政策，不仅表明了政策调控常态化，同时也表明国务院联合各部委团结起来对房地产调控的决心 1月，国务院重拳打击囤地 3月，免征廉租房相关税费 6月，上调存款准备金率 9月，下调贷款利息 10月，财政部出台《继续加大保障低收入者生活的政策》 … … 市场反映： 金融政策松绑，楼市复苏，后续大涨 2008年 政策松动，楼市复苏 2009年 政策利好，楼市上涨 1月，四大银行个人房贷7折优惠 5月，研究开征物业税 5月，国务院发布，调整投资资本金比例的通知，给房产信贷松绑 6月，查处“小产权房” 12月，个人住房转让营业免征时限由2年改为5年 12月，国务院要求地方政府要切实遏制房价过快 … … 市场反映 短期内观望，二手房成交下降，春节后上涨 1月，国十一条发布，二套房贷首付不能低于40%，贷款利率严格按照风险定价，同时要求增加保障性住房和普通商品住房有效供给 9月，暂停发放第三套房贷；部分城市限购房套数；推进房产税改革试点；囤地捂地的房地产企业将被停发贷款 市场反映 一线城市持续上涨，二、三线城市出现暴涨 1月，上海、重庆尝试开征房产税 1月，最严厉的新国八条出台首套房优惠利率取消，二套房首付提升为60%，限购第三套等政策 2月，存贷款基本利率上调 2月，国务院与国土资源部与各省市代表签署责任书保证1000万套保障房 市场反映 一二三线城市，成交暴跌，房价依然坚挺 2010年 严厉政策，难压暴涨 2011年 再出重拳，交易骤降 调控的常态化加中央的决心让房地产行业迅速入冬 国家调控政策层面已经在2010年4月完成了180度的大逆转，由利好突然转入强压式的调控。2011年初，国务院联合各部位和主要城市接连打出了史上最严厉的调控组合拳。进入3月份，根据国务院要求，各地市在相继出台了史上最严厉的房地产政策和控制目标 组合政策的出台不仅表明政策调控的常态化，更加表明国家对房地产调控的决心，未来甚至有可能继续出台更加严厉的调控政策，但历次的调控，效果均不理想，这也是政策层层加码的主要原因。 本轮房地产调控政策解读：多种政策交叉运用 货币政策 利率政策 信贷政策 房贷政策 主要针对需求端 最核心政策 威力大、影响最直接 财政政策 税收政策 公积金政策 财政补贴 主要针对需求端 核心政策之一 影响较直接 土地政策 土地供应计划 土地出让条件 保障性住房 主要针对供给端 核心政策之一 影响中长期 其他政策 限购政策 限外政策 户籍政策 主要针对需求端 地方配套政策 影响较直接、短期内冲击大 限购 信贷金融 税收 供给 监管 保障房建设 房价控制 闲置土地清理 限购力度加强 范围扩大 时间延续 二套房贷首付及利率 信贷总量控制 信托产品收紧 房产税 营业税 土地增值税 保障房上市 土地供给方式 预售行为规范 严查房企违法行为 房地产行业政策预判 小结：房地产行业政策解析与预判 限购政策：临时性政策，目前异常紧可能与两会的召开有一定的关系，部分城市和地区高调限购。 融资政策：开发商贷款将持续收紧；以基金形式发行的信托等产品亦将收紧 税收政策：交易环节的税收将简化并可能适当降低，对长期持有的物业，限制投机炒作；持有环节的税收将通过试点后慢慢铺开，但需要时间和各种基础设施包括专业人才的支持；对开发商销售价格将采取差别税收的形式，超额利润将征收超额税金。 目前市场表现 1、春节前后市场表现 2、机构专家观点汇集 行业发展机制 1、行业中长期趋势研判 2、屡调屡涨的内在机制 未来走势判断 1、定性分析 2、定量分析 3、趋势模拟 4、投资热点 市场：长期向好、短期调整 2 1.国八条出台后春节期间：缩量盘整 2011 年春节成交量同比往年各春节较为冷淡。 一二三线城市销量、看房人气普遍明显下降，主流一二线城市2011 年春节长假日均成交量相较2010 年春节下降16%，较2009 年下降54%，较2008 年下降34%。 ； 海口和三亚本属旺季，但很多一手新房零成交且看房人气很低； 北京、上海、深圳、重庆等城市销量同比下降40-70%，很多一手楼盘零成交。 上海28 日房产税开征日一手商品房销量环比27 日下降78%（28 日成交419 套）。 数据来源：wind 2011年2月中国主要城市住宅市场交易情况 需求：2月30个城市仅4城市成交量环比上涨，其余城市均环比下跌。其中10个城市跌幅超过60%，青岛跌幅最大，为75.91%。虽大部分城市成交量环比下跌，但仍有过半数城市同比上涨，主要是由于限购使消费需求提前释放，特别是在2月未实行限购令的城市中，表现更为明显。 供应