招商地产房地产政策解析与行业趋势研判上.pptVIP

二○一一年三月招商地产 . 企管部 政策解析与行业趋势研判 目录 三、总结 二、行业：短期调整、长期趋稳 一、政策：退中求稳、层层加码 1、2010年房地产调控政策出台后的市场反应 2、城市信号灯模型预测结果推理过程 3、房地产量价分析模型的设计推理过程 1、宏观经济政策解析 2、行业调控政策解析 1、目前市场表现 2、行业发展机制 3、未来走势判断 1、宏观形势观点摘要 2、行业形势观点摘要 3、我司战略方向选择 四、附件 宏观政策解析 1.货币政策 2.财政政策 3.税负调整 行业政策解析 1.商品房投资抑制 2.保障房建设支持 政策：退中求稳、层层加码 2 最近一年，听到最多的一个字——“涨” “涨价”已经成为最热门的词汇之一，从菜价飞涨到银行收费涨价，从房价涨到石油涨，连快递公司都要涨价，“涨”已经漫延到中国经济的每一个角落 2 月2 日（大年三十），温总理视察山东省曲阜市尼山水库时明确提出“今年我们经济工作的头等大事，是稳定物价”。 3月5日，政府工作报告中，温总理再次提出要“稳定物价”。 “稳定物价”，换言之，“抑制通胀”成为今年中国经济的关键词。 一、宏观政策解析——“维稳”的政策基调 经历了从“快速增长”到“维持稳定”的回归 2007年——预防过热 2008年——冰火两重 2009年——刺激保八 2010年——稳中求退 2011年——退中求稳 从政治周期来看，2011年是十二五的开局之年，同时也是建党九十周年，并需为2013 年正式换届提前布局。 在这样的年度里，政策思路往往是“先布局、后深化”，其重点在于保持经济运行平稳，重大改革措施往往放在下届政府就任后推行。 十二五规划强调区域平衡，实现和谐发展。受益于经济结构转型、产业西移和高铁等基础设施大规模建设，中西部区域将成为中国经济新亮点 1. 货币政策：利率与提高存款准备金率变动图 07年 10年 09年 08年 11年 经济走势 标识说明 存款准备金率，箭头前表示日期，箭头后表示调整幅度，只有一个数字表示统一调整，两个数字，上一个数字大型金融机构调整幅度，下一个数字为中小型金融机构调整幅度 利率，箭头前表示日期，箭头后表示调整幅度，只有一个数字表示统一调整，两个数字，上一个数字是一年期存款利率调整幅度，下一个数字为一年期贷款利率调整幅度 表示提高存款准备金率或加息，属抑制措施 降低存款准备金率或降息，属刺激措施 CPI：2.2% 一年期存款利率：2.52% 存款准备金率：9% CPI：7.9% 一年期存款利率：4.14% 存款准备金率：17.5% CPI：5.9% 一年期存款利率：2.25% 存款准备金率：15.5%/13.5% CPI：1.5% 一年期存款利率：2.25% 存款准备金率： 15.5%/13.5% CPI：4.9% 一年期存款利率：3% 存款准备金率：19.5%/16% 1. 货币政策：由适度宽松到稳健控制，可能再全面收紧 中国经济的“3·8线”：CPI以3%为上限，GDP以8%为下限。（后续可能提高CPI的容忍度为4%） 预计全年： GDP增长在9.5%左右 CPI在4.5%左右 中国经济趋势：稳步复苏，GDP目标为8%，预计全年在9.5%左右 数据来源：WIND资讯 投资结构调整：由过去的增长工具向总量对冲和结构调整工具转变 出口缓慢复苏：外围经济复苏仍不稳定 消费稳定增长：消费结构升级、收入分配制度改革及城镇化进程加速 2007-2010年我国消费与投资发展情况 消费：稳定增长 影响今年内需消费的长期因素没有出现显著的改变 人口总量和结构的变化推动工资水平稳步上涨 经济步入新的发展阶段，将促进消费升级 政策支持内需消费。 数据来源：国家统计局 2011 年国内消费的增长将维持目前稳定的态势 短期内消费不会大幅增长 08 年来居民收入没有加速上升； 物价的短期上行使居民压缩可选消费，增加必须消费。 出口：增长持续放缓 中国对欧美日韩的出口占出口总额的65%，其经济状况对出口的影响尤为重要 2011年我国出口将延续目前的放缓趋势，这主要是受欧美经济复苏、人民币实际有效汇率上升及出口退税政策的调整等多重因素影响。 数据来源：bloomberg 2007-2010年我国出口情况 （单位：亿元） 投资：结构调整、总量平衡 信贷投放与投资增速密切相关： 2011年的新增信贷与M2增速预期下降，城镇固定资产投资增速面临回落的压力。 数据来源：WIND资讯 投资将由过去的增长工具向总量对冲和结构调整工具转变，如，保障房建设对冲商品房投资下滑，中西部投对冲东部地区投资下滑。 通胀高企：CPI目标4%，预计全年将维持在4.5%左右 数据来源：WIND资讯 输入性通胀：国际大宗商品价格 结构性通胀：食品价格上涨过快 内生性因素—求发展：资