同致行2010年郑州正商·红河谷项目市场定位深化报告.pptVIP

本项目按照市场比较定价法进行价格定位。 市场定价法：通过比较市场上多个有可比性的同类物业的价格，再根据项目 本身的质素定出物业的售价。是目前最为常用，也最为科学的的定价方法。 倾向于电梯洋房、花园洋房的客户——— 提高生活品质的意识正在提高，追求生活环境、追求文化品味，有车。 行为特征 郑州市金水区、二七区、中原区、新郑市区、本区域大学城 区域特征 家庭年收入20—50万 收入特征 大学、大专学历构成 文化特征 基本属于二次置业，在事业、家庭都相对稳定的基础上，对于龙湖片区环境较为认可，依靠本项目丰富生活、寻求安逸，同时认可正商的品牌 心理特征 企业金领、高级白领、专业市场老板、中大型企业管理人员、高校高层 职业特征 30——45岁 年龄特征 多为三口之家， 家庭特征 C类客户界定 他们的身份： 开始懂得享受的城市中坚阶层，开始追求舒适、开始试图占有城市中稀缺的资源，他们已经开始成功但不是最成功的一群，严格意义上讲：他们开始成功。 他们的品位： 崇尚“自然、高质素、温馨”而且前景良好的自在生活 他们的追求： 舒适同时略带奢侈，但不是奢华。开始追求品位与安逸，但这些都是在理性的、可承受的前提下，他们满足于现状，但不安于现状。 C类客户描述 倾向于中高层单位的客户——— 在郑州已经有自己稳定的事业和社会基础，对于时尚健康的生活有一定的追求意识，人生阶段处于奋斗期。 行为特征 片区内高校、南区专业市场、管城区、二七区 区域特征 家庭年收入10万-20万 收入特征 大专、大学为主 文化特征 收入稳定，基本属于终极置业，在事业相对稳定，可以有能力享受城市中部分稀有资源；追求高品质生活 心理特征 区域首次置业者、高校普通教师，片区原住民、专业市场职员、市区白领； 职业特征 27——40岁 年龄特征 多为三口之家，或丁克家庭 家庭特征 D类客户界定 他们的身份： 典型的薪金稳定居家阶层，拥有略高于他们经济承受能力的情趣与爱好，他们对生活品质提升的追求高于一切。居住是基本要求，生活氛围和情感是更重要的追求。 他们的品位： 崇尚“热情、自由、活力” 的生活状态 他们的追求： 生活情趣，思维含蓄而充满温情，思想开放而不流于世俗，热情探寻着对社会的真知灼见和人生的喜悦 D类客户描述 红河谷项目价格定位 Chapter 6 独栋别墅价格定位 联排别墅价格定位 花园洋房价格定位 电梯洋房价格定位 中高层住宅价格定位 商业价格定位 6 价格定位方法 项目价格定位方法——市场比较法 由于本项目物业类型丰富，不同的物业类型所针对的客户群体也有所 不同，竞争的范围也有所区分，因此本项目的价格定位应分物业进行。 市场比较法 项目定价 项目地段、片区商业环境 交通便捷状况、周边污染 区域发展前景、片区自然环境 区域因素修正 规划设计情况修正 物业规模、整体规划、外立面形象、园林设计及小区绿化、产品创新设计、朝向、公共部分装修档次、会所、幼儿园、车位、噪音影响、物业管理 价格定位——市场比较法 根据目前郑州楼市现状，结项目周边在售楼盘深入调研与各项目实际成交均价，我司按照区域因素（项目地段、片区商业环境、交通便捷状况、周边污染、域发展前景、片区自然环境 ）与项目因素（物业规模、整体规划、外立面形象、园林设计及小区绿化、产品创新设计、朝向、公共部分装修档次、会所、幼儿园、车位噪音影响、物业管理 ）等16个标准进行分析对，运用科学的价格计算模型推算项目的价格。 价格定位方法 选取同等同区域或同类楼盘做为对比参照 交易情况 研判销售速度或周期进行修正，调差系数控制在合理的范围：?1%。 区域因素 项目地段 片区商业环境 交通便捷状况 周边污染 区域发展前景 片区自然环境 产品设计规划情况 物业规模 整体规划 外立面形象 园林设计及小区绿化 产品创新设计 朝向 公共部分装修档次 会所、幼儿园、车位 噪音影响 物业管理 市场宣传推广 根据项目的推广利用及项目在市场的影响与认知度做出调整 市场比较法 项目定价 价格定位方法 价格定位——市场比较法 价格定位推算 -- 5000 -- -- 10000 - 怡丰森林湖 ---- -- 10000 10000 -- 8500 -- -- -- 叠加 5000 6400 ---- --- -- 鑫苑逸品香山 3400 4500 7200 -- 12000 龙泊圣地 -- -- 10000 14000 -- 联盟新城 -- 7500 10000 -- -- 森林半岛 5200 6500 -- -- -- 普罗旺世 -- -- 8500 8500 12000 大河龙城 -- -- -- 13000 16000 甲六院 3500 4400 7500 10000 13000 清华.忆江南 4500 5500 8500 1200