海南海口中弘·西海岸项目市场调研成果3.pptVIP

住宅（公寓）发展研判小结：36#地做泛酒店式公寓、35#号地为纯酒店式公寓，突出高度假气氛的打造 发展研判 3 短期策略：选择价格较高、且市场接受度高的产品入市，快速回本 短期目标： 30亿快速回本 住宅先行入市 35#地住宅可考虑转化为泛酒店或公寓 住宅相对于其他类型项目的市场消化能力更强 应选择售价高、市场接受度高的产品 长期策略：打造更具溢价能力的产品，价值最大化 长期目标： 产品溢价能力的实现 36#地公寓产品打造纯酒店式公寓 风险已实现最小化的情况下，应打造更具溢价能力的产品 5 项目发展初步研判 商业物业发展研判 住宅物业发展研判 酒店物业发展研判 项目发展初判总结 国贸商圈 —期待整合的高档商圈 解放路商圈 —充满活力的传统商圈 海秀东路商圈 —城市中心的黄金商圈 城市中心区三大商圈 其他商圈 18公里 14公里 20公里 片区商业：西海岸目前无区域型商业配套，而未来行政中心区搬迁、会展中心、片区旅游度假产业的长足发展急须商业配套快速跟进 距离（Km） 车程（m） 国贸商圈 14 20 解放路商圈 18 28 海秀东路 20 30 西海岸的商业主要是楼盘内部的小型商业为主； 通过专家访谈了解到，如果寄希望予市政配套，时间有3-10年的开发周期； 西海岸缺乏长期度假所需的配套设施，客户购买目的仍以酒店类的短期度假为主。 受西海岸的区域现状的影响，周边商业配套缺乏，只能共享海口市其它商业资源，造成时间成本的浪费 会展中心 高尔夫 沿江风光带 假日海滩 项目商业：西海岸片区现有濒海度假项目内商业配套规模小（或无），且商业形式单一，商业高端度假内涵缺失 项目名称 商业规划 住宅销售情况 夏威夷海岸 无 公寓剩5%、别墅剩十几套 美锦熙海 底商 今年10月开盘 万科浪琴湾 无 公寓售完、别墅剩余7套 西雅图丽湾 无 蔚蓝海岸 无 紫园 社区商业街 一期售完，二期售出50% 本项目 社区商业+集中商业 少数项目为完善配套,有少量商业,但仅能满足项目自身的需求 Code of this report | * Part 1.3 高端住宅（公寓）项目社区商业分析 社区商业主要分为五大板块：海甸岛板块、国贸板块、滨海板块、滨江板块、金三角板块 社区商业板块格局 1 国贸板块 海甸岛板块 滨江板块 滨海板块 金三角板块 海甸岛、国贸板块交通方便、人气发达，也是新盘最集中的区域，目前是海口最重要的商业中心区； 滨江板块及滨海板块是目前社区商业分布相对稀缺的两大板块，但这两大板块依托了绝对的资源优势，将成为未来集旅游、度假、居住、购物为一体的高档休闲生活住宅区； 金三角板块由南沙路、南海大道、龙昆南组成，属于早期社区商业相对成熟的板块。 名称 商业体量 商业形式 经营模式 价格 经营现状 紫园 2800平方米 商业街 三年内免费租赁给业主经营 免费 一个生活超市开业，其余商铺装修中 城市海岸 5000平方米 底商 出售 26000—27000元/平方米 一、二商业已经营业，三期商业目前还未出售 南国海立方 10000平方米 底商 出售 未定 未出售 荣域 5000平方米 商业街 出租 一层：150元/平方米·月 二层：50元/平方米·月 未出租 住宅商业形式 2 目前市场上住宅商业形式多以底商为主，社区商业体量较小，其他商业形态较少 4 房地产市场分析 房地产市场整体状况 住宅、公寓市场研究 商业市场研究 高端酒店研究 高端公寓市场研究 Part 1.1 星级酒店市场现状 2005至2010年，海口高星级（四星、五星）酒店的数量增幅不大，2010年高星级（四星、五星）酒店总量76家 星级酒店市场现状－－数量分析 2005-2010年高星级（四星、五星）酒店数量（单位：家） 从酒店的数量来看上,海口的高星级酒店中四星级酒店数量已经达到59家，而五星级酒店数量不到四星级酒店的30%，五星级酒店占高星级酒店总量的比例只有22%，因此海口未来的五星级酒店有一定的市场发展潜力 数据来源：海口市旅游局、海口市统计局 数量分析 1 海口市五星级酒店相对较少，其比例为13%，中高端酒店占据比较大的比例 星级酒店市场现状－－等级分布 2010年星级酒店等级分布 从酒店的等级分布上来看，三星级、四星级、五星级酒店的比例分别为40％、47％和13％，其中中高端酒店的比例达到了8.5成，五星级高端酒店占据1.5成的比例 数据来源：海口市旅游局 等级分布 2 2004～2009年，海口总体星级酒店的平均入住率波动不大，整体保持在60%左右 星级酒店市场现状－－平均入住率 2004-2009年星级酒店年平均入住率 2009年全市星级饭店客房平均开房率为60.5％，海口市星级酒店在淡季时间入住率基本都能保持在40～ 50%左右，其中五星级酒店也多都能保持在40