众厦2010年深圳横岗128旧改项目营销策划竞标报告.pptVIP

两会以后，以“控制房价过快上涨” 目标为指导，政府连续出台楼市调控措施。 新政重磅出击，直指投资、投机需求，以遏制房价过快上涨。 各级地方政府积极响应政府控制房价过快上涨的号召，针对本地市场详情制定细则。 新政后深圳新房成交量继续下滑，成交套数及面积大幅下降，市场转入浓厚观望气氛。 新房成交量明显缩减，成交均价小幅下降。 短期看，商品住宅市场开发和投资风险显现，使得大笔资金另谋出路，商业地产成为投资新宠。 区域定位 ：横岗是“中部物流团”次一级服务中心，中部重要物流走廊带。 区域定位：横岗是深圳“中部物流组团”的龙头，深圳东部重工业基地。 横岗：主要依托轨道交通3号线近期建设，推动横岗老城区及六约片区的旧城改造，促使工业往保安、荷坳片区转移，优化城市空间，促进产业发展。 区域经济：横岗是深圳中部逐步崛起的区域，近几年经济快速发展。 横岗经济2005年以来处于快速上涨阶段，区域GDP平均增幅在10%以上； 至2009年，区域GDP总产值近130亿元，社会消费品零售总额达52.5亿元，区域消费市场潜力巨大。 第二产业：横岗——上市公司的“孵化器” 区域交通：以轨道交通为核心、快速路网为骨架、区域性主干道为依托，组团内干道为基础的“发达交通圈” 消息：3#地铁公寓及培训基地已经确定落户横岗六约片区，位于六约地铁站南大约500米处。 区域配套：教育机构云集，成就横岗高标准教育配套的品质住宅区。 高标准教育配套，成就辉煌二代业主！ 摒弃“脏、乱、差”的痼疾，在深圳大战略下远望横岗的美好前景，重新定义新横岗。 未来的横岗： 一级市场：深圳土地稀缺性特征愈演愈烈。 二级市场：关内商品房供应日趋减少，关外宝安和龙岗成为新兴供应区。 二级市场：龙岗和宝安成深圳市成交量集中的区域。 在1-3月份深圳总成交量中，龙岗区域共成交商品房套数2560套，平均每月成交853套，占深圳市总成交量的32%，位于深圳各区域成交量榜首，成为名副其实的供应和成交“集中区”。 宏观市场小结： 1、土地市场供应越来越少，稀缺性愈演愈烈，加剧房地产市场的竞争； 2、住宅土地供应越来越少，商业地产等成新的投资方向，给开发商带来 新的机遇； 3、目前深圳二级市场，龙岗和宝安成供应和成交集中区； 横岗市场：经历缓慢发展阶段后，由品牌开发商大规模开发带动进入快速发展阶段，前景较好。 横岗市场：横岗片区物业多为05年前后开发物业，在售项目仅振业城、大山地两个项目。 横岗市场：横岗片区物业多以自住型两房和三房为主。 横岗市场：从07年至今，横岗商品房市场价格翻了近一倍，价格上涨速度较快。 代表楼盘：振业城（关外54万㎡品质大宅，横岗代表性新兴楼盘）。 项目总体量较大，包含住宅和商业及商务公寓等多种物业类型组合。 项目优势分及机会解析 项目劣势分析及弥补措施 利用“项目分析模型”来判断本项目的所处市场阶段。 通过对发展战略方法的分析，并结合市场现状确定本项目行业战略方向。 适应区域发展与自住需求，关注居住价值，倡导个性化居住理念，以创新塑造形象、以自住带动投资，应对市场竞争。 区域客户构成分析 根据项目区位价值、项目特征及区域客户特点，将客户锁定在本地客户、罗湖区域客户机深惠路沿线客户。 罗湖、福田东客户特征：注重交通的便捷性，以中、大户型自住为主。 布吉客户特征：以改善型需求为主，注重总价和交通的便捷性。 针对横岗本地及以罗湖为主的关内白领的舒适性高端、规模社区。 项目 自身 项目规模较大，建议采取差异化、多元化的产品策略。 横岗商业分布：集中分布在深惠路沿线及以锦绣花园为中心的商业街集中区，新兴商业有西移之势。 零售百货：分布较为广泛，主要以日常生活消费为主，规划较为落后。 南城百货 概况：南城百货共两层，单层营业面积约3000平方米，一楼主要以服装、化妆品、箱包等为主，二楼以超市和药店为主。 品牌： 化妆品：卡姿兰、OLAY、珀莱雅 珠宝：周六福 男装：柒牌、啄木鸟、PLAYBOY、老爷车、堡狮龙等 休闲：生活几何、Adidas、Mickey、playboy等 盛大百货：位于横岗较为成熟的商业圈，以超市和百货为主。 龙洲百货：横岗文体广场周边，紧邻深惠路，以超市为主， 其他百货：天和百货和天天乐百货位于六约片区，以超市为主的小型百货商场。 购物中心：目前横岗购物中心较少，志健时代广场是代表性商业。 开阔的中庭体现项目的高档！！ 横岗步行街：横岗商业的标杆项目，经营情况良好。 横岗步行街以服装、鞋类为主，配合少量餐饮；服装品牌分布较广，以国内品牌为主。 业态品牌集锦： 女装：阿依莲、都市丽人、诺蔓琦、潮流前线、朵以 男装：花花公子、老人头、老爷车、美国苹果、法国梦特娇、金盾 休闲运动：耐克、特步、安踏、乔丹、匹克、匡威、361°、金莱克、