伟业2010长沙万科·万悦城项目营销报告.pptVIP

万科·万悦城项目营销报告;没有题外话 我们今天只为解决问题而来 一个目标：年销售25万方、15亿元;要实现目标我们须回答四个问题 问题一：什么样的项目具备实现年销售25万方、15亿的条件？ 问题二：打造和明确我们实现25万方、15亿的基础和方向是什么？ 问题三：如何实现25万方、15亿？ 问题四：怎么突破25万方、15亿的目标？;什么样的项目具备实现年25万方、15亿的条件？;快销典范、2008年全国销售冠军 ——湘江世纪城;湘江世纪城;项目详情 大规模体量：总占地面积100万平方米，建筑面积400万平方米，总体容积率4.0； 大配套建设：6.7万平米幼儿园与学校、6.6万平米商业及20万平米购物中心、六星级酒店。（外部有银行、小学、中学）； 大交通条件：距市中心五一广场15分钟车程，多路公交直达，紧邻汽车北站和地铁一号线站点； 大规划前景：城市北扩的大背景、沿江风光景观带建设、两馆一厅（2.5万方图书馆、2万方博物馆、1.5万方音乐厅）位于项目附近； 全面产品线：90平米两居、130-150三居、170平米四居到250平米大平层公寓都有，面对刚性需求到高端需求一应俱全。 ;业内人士眼中的湘江世纪城 实力：09年量价齐升，而08年金融危机，导致大量开发商不敢开工或者极力延迟工期，致使市面上商品房存量不足。而湘江世纪城准现房发售，一次性建成十数栋，拥有大量现房。 大势：拿地初时，恰逢后续08年北辰92亿拍得全国天价地王。又逢长沙政府，于湘江河畔建造两馆一厅，图书馆，博物馆，音乐厅。再逢地铁规划贯穿，浏阳河隧道落成，大桥修建等。08年逢政府救市，区政府再次定向补助。 低价：08年通过低价甩卖近2500套的房源，同时加上开福区政府的补助，购房价格实际低至3000-4000左右，借势江景，提升全盘品质，顾客普遍觉得性价比高，吸引了大批客户，造成全城热度，形成大量有效的口碑客户。 推广：09年继续借势，量足价稳，同时加大了推广，大举造势。其广告推广策略，一般都是以“造城、城市缔造者”自居。一般轻易不打广告，如果造势，则必是3大报纸，车身，电视等一起上，三大报纸必同时上2个半版以上，配合软文一起。 销售：内部分组??争制，销售组内部竞争，末尾淘汰制。高薪高提，每个销售员月均3-5万的提成，让营销疯狂。 一句话总结湘江世纪城：长沙性价比之王！;;项目基础条件 借助规划前景，借助两馆一厅，以及城市北扩规划起势； 江景资源，一江两河交汇处，具有非常好的江景资源； 产品线全面，户型面积从85到180平米，产品涵盖面广，适应不同人群； 内部配套全，项目自身配套学校、商业街、购物中心； 客户影响范围广，以一座城的名义满足所有人要求； 交通通达，有多路公交车到项目地附近。;市场占位典范、2008年武汉销售冠军 ——武汉沿海赛洛城;开发商：沿海绿色家园发展有限公司 规模：总占地面积91万平方米，建筑面积145万平方米，总体容积率1.6 。 物业类型与配套：物业类型为多层、小高层、高层、别墅。内部配套有五大主题公园、11万平米商业中心、引进6万平米北大附中幼儿园、北大附中中学，从幼儿园到中学教育。 ;分期建设总图;作为配套同样缺乏的武汉郊区大盘，沿海赛洛城通过什么进行市场占位？;北大附中幼儿园、北大附中武汉实验学校，从幼儿园到高中一站式教育配套。;项目详情 大规模体量：总占地面积91万平方米，建筑面积145万平方米，总体容积率1.6； 大配套建设：五大主题公园、11万平米商业中心、6万平米北大附中； 大交通条件：已有多路公交车通达社区，621路、713路、47路； 资源条件：毗邻33万平方米的黄狮海，具有一定水景资源； 全面产品线：多层、高层、别墅产品都有。 ;业内人士眼中的沿海赛洛城 地理位置：已经到了三环外东西湖区了，交通很不方便，进城很麻烦，而且周边严重缺乏生活性的配套设施； 购买人群：市区的人基本上不会买到那里，一般都是东西湖区一些台资企业的多一点，再就是古田西部买不起当地房子的人，还有就是西边进城的一些外地人； 配套建设：内部配套现在看来还好，至少商业街已经运行起来，能保证基本的生活，像药店、超市什么的都有了，教育配套还满全，幼儿园到中学都有，以后孩子上学方便，公交车现在看来也还好，引进了几路公交车，虽然远，但是能坐公交进城； 销售价格：来买的人都是图个便宜，这里价格不高，应该比板块内均价要低，这是它能吸引到那么多人买的直接原因； 推广层面：公交车广告非常多，市区到处都能看到，再就是东西湖和金银湖的户外也有些； 一句话总结沿海赛洛城：价格便宜，内部配套不错！;项目基础条件 资源优势，邻近33万平方米的黄狮海，具有水景资源； 生活性配套全，内部有商业街，五大主题公园