朗诗2011年10月8日上海祝桥项目定位报告.pptVIP

节点性质 ◇ ◇ ☆ ☆ ◇ ◇ ☆ ◇ ◇ ☆ ☆ ☆ ◇ ☆ ☆：一级节点 定位会 水平会 得到集团开发许可 取得国土使用权证 建设用地规划许可证 取得建设工程规划许可证 取得施工许可证 售楼处示范区开放 预售许可证取得 具备首次开盘条件 形象进度达到按揭条件 竣工备案 合同交付 交付完成率95% ◇：二级节点 上海祝桥项目 2011.9.17；2011.10.8； 2011.12.21 2011.12.28 2011.11.15 2011.12.25 2012.6.5 2011.6.25 2012.8.11 一期 2012.10.13 2012.10.7 一期 一期 一期 2012.10.10 2014.4.30 2014.5.30 2014.8.31 项目开发主要节点 8.1 项目开发计划主要节点 8.2 项目经营指标 8.3 项目操作难点及风险控制 8.1 项目开发计划主要节点 8.2 项目经营指标 8.3 项目操作难点及风险控制 风险点一：区域认知度低 对策：淡化小区域概念，突出大浦东概念； 风险点二：祝桥当地市场不足以支撑项目，需要从外部导入客户 对策：利用周边规划利好、交通、产业等定向宣传，导入客户。如浦东机场、商飞公司、惠南大学城、川沙、惠南以及各个产业园； 风险点三：复合型项目的打造对朗诗的挑战 对策：增强公司产品、品质、设计、研发的力量，加强产品常规部分能力的打造；项目成功关键点，即成本控制，客户导入； 项目风险控制 市场及宏观 政策分析 项目SWOT分析 项目经营指标及节点 项目开发思路 项目定位（市场、客户、产品） 项目规划设计任务书 区域市场及 竞争环境分析 地块分析 客户调研分析 市场定位： 浦东新区，标杆性绿色科技精装楼盘，“新上海人”的浦东绿色之家；“区域内市场领导者，大浦东市场补缺者”； 客户定位： 公寓部分为：追求品质，关注健康、热爱生活、热爱上海，正在奋斗中的“新”上海人； 别墅部分为：区域内高消费能力，希望体现价值及生活改善的别墅首置客群； 产品定位： 创新型项目。公寓部分，针对首置首改客群，J版（暂定，如绿家产品线定型，公寓一期考虑绿家产品线）；别墅部分规划配置范围为20%—30%，毛坯交付，客户选配系统（参照美丽洲）；公寓精装标准参照无锡绿街，1100元/平米（考虑物价上涨与人力资源价格上升因素 ）；绿建标准：绿色三星标准（局部组团）； 经营定位： 公寓部分为快速现金流项目；别墅部分为中速利润型项目； 定位报告总结 THE END! * * * * 南汇大学城： 项目以南五公里，现有上海理工大学、上海华夏爱婴早期教育学院、上海电力学院、上海海洋大学、上海托普信息技术学院、上海思博职业技术学院、上海工商外国语学院、上海复旦金融太平洋金融学院等入驻大学城的高校，学生教工总数已经接近五万人。 高知人群历来为朗诗重要客户构成之一，既有购买力又易接纳新兴事物。南汇大学城现有8所高等院校落户，其中，教学科研人员超过3000人，按照10%的中高职称计，有300人左右的准目标客户。 目前居住情况：惠南镇+ 房屋租赁 项目周边高端客群 商用大飞机： 中国商用飞机有限公司把总装制造中心落子浦东机场南端——祝桥，主要承担支线飞机、大型客机的大部件装配、系统安装与调试、试飞以及交付工作。 商飞总装制造中心位于浦东国际机场围场河以南，规划用地面积约２６５公顷（４０００亩）。功能包括科研办公、生产准备、零件制造、部件装配和总装、整机喷漆、飞机试飞、辅助配套等。 总装基地尚在建设中，预计2013年投产。规划导入人口约10000人左右。其中中高级人才享有专项住房津贴达50万元/人。 目前居住情况：高级工程师、管理人员提供房贴，基础员工提供宿舍 项目周边高端客群 上海国际医学园区 占地11.8平方公里,是在国家卫生部支持下，由上海市人民政府主推医学相关新概念的科技园区。园区以医疗器械制造业和现代医疗服务业为核心两大核心产业定位，构筑起了医疗器械及生物医药制造（教育培训——研发制造——展示交易——物流仓储）和现代医疗服务（教育培训——临床研究——诊断治疗——康复体检）两条完整的产业链。 目前入住单位超过70家，在职人员超过万人，包括全球医疗设备三巨头之一西门子医疗亚洲科技园，德尔格（医疗）上海有限公司，上海先声药业有限公司，上海华谊生物技术有限公司，上海常隆生命医学科技有限公司等数十家医疗器械及医药企业。　　 项目周边高端客群 还包括： 祝桥、周边镇区的制造业、服务业的私营业主，当地富裕阶层，公务员等高支付能力客群； 他们不满足目前的居住环境，希望得到更大的社会尊重及认可； 他们在这个地方土生土长或因生意、工作原因定居与此，习惯了这里的生活并看好这里的发展；他们还没有找到能够满