2011湘潭宝安鸿基岳塘项目市场调研暨产品定位报告.pptVIP

定位纲要 市场总结 案例1：合正·中央原著——为中心，造原著 合正·中央原著总结： 案例2：招商钻石山——国际生活的无尽奢想 招商·钻石山总结： 加速“泛珠三角、大武汉、长株潭”等经济圈成型，上万亿产业链转移速度将加快，双马工业园将成为受益者之一，拥有大量高收入人才 武广高铁开通后必然引发原珠三角的部分产业向腹地转移，或是形成新产业及产业链，从而增加整个泛珠三角的经济竞争力。 按“十一五”规划，双马工业园区将拥有企业100家，年产值达100亿，年创税过5亿元。形成了以机电产业为主，兼容生物医药、现代物流的科技型、生态型工业园。 武广高铁开通和长株潭城际铁路的建设，将给湘潭带来新的机遇未来城际轻轨开通，湘潭至长沙不到半小时，长株潭成为半小时一体化生活圈。 武广高铁：中国大陆2005年开工的线路最长、投资最大的客运专线，北起武汉新火车站，南到番禺广州新火车站，全长1068.8公里，总投资约1166亿元。 长株潭城际铁路：2010年6月启动建设的长株潭城际铁路首期工程全长96公里，以长沙站为中心，衔接株洲、湘潭、长沙西（雷锋大道）三个方向，总投资为233亿元。长株潭城际铁路干线最高运行时速为200公里，开通后，长株潭三市之间的交通时间缩短为30分钟以内。 3 项目分析 区域扫描 板塘站 3 项目分析 区域扫描 3 项目分析 本体分析 经济指标： 总用地面积：86603.19㎡ 总建筑面积：209579.72 ㎡ 容积率：=2.42 绿化率：44.33% 建筑密度：28.2 % 原规划 原规划 五岳新城二期（原名） 500亩水墨城邦，绘湖湘丹青史诗 50000平米市政园林规划的高档豪华社区 3000平米高档会所 12000平米湖景 湘潭首个国际标准网球场 项目北侧及西侧属未开发区域，以村屋为主； 项目东面及东北面为别墅项目藏湖及安置房， 南侧均为企业工厂 暂无居住氛围 处于起步阶段 锦宏重工 瑞龙液压 建设中的霞光大道 藏湖 安置房项目 3 项目分析 本体分析 S W O T 地块：原生坡度适宜于规划发挥；部分路段昭示性较强；2.42容积率，产品组合与整体规划存在较大的灵活性。 环境：地块周边是产业基地，整体氛围较为便利与静谧； 交通：地块四面环路，交通到达率高，各级路网四通八达； 品牌：宝安鸿基上市品牌优势； 竞争：别墅项目少，有利于项目确立周边第一居所优势地位； 地段：项目非中心地段，现阶段的认可度也比较有限； 地块：项目南侧有工业厂房，对于项目打造高品质社区形成一定困扰；2.54的容积率在片区同品质中是最高的； 配套：在工业园环抱的情况下，目前项目周边的生活配套、公共交通配套、教育医疗配套匮乏； 价格优势：岳塘相对于周边发达城镇存在价格洼地优势； 组团优势：以双马工业园的发展为依托，项目与藏湖共同打造一个良好的城镇级独立高端物业组团； 竞争优势：江南城系列产品在片区有较大的优势，产品品质及园林规划都将优于其它项目。 调控：目前限贷不限购，但政策环境仍处于严峻变动中； 平台：双马工业园政府投入力度不大，发展速度较慢，不如预期； 产品：高层产品市场体量大，竞争激烈； 3 项目分析 本体分析 优选 效益与容量较大的细分市场 作为目标市场， 立足于 个性化 产品，强化 产品性价对于特定人群 的吸引力， 瞄准中高端与高端市场各个细分市场边延点，成就各类自住需求首选产品。 在宏观调控前提下，以首次置业及改善型客户为目标，可在部分意义上回避上述调控风险。 细分市场，寻求空白，以“田忌赛马”的方式，打造低总价、高单价的独有升级性产品，超越竞争对手。 有效的竞争力，实际上就是集成的资源与客户实际需要的匹配程度；如果依托“上等马对中等马”的策略，在控制成本的前提下，那么有效的竞争力实际上就是结合目标客户的需求，将上一层级产品的配置进行选择性简化后配置于下一层级的客户。 策略方向 核心策略 项目定位 1 2 4 项目定位（客户、市场、形象、物业） 项目产品组合及建议（物业配比、产品建议） 项目高层客户特征描述 70至80年代生人，事业正处于黄金通道,短期奋斗目标：有房有车； 刚刚才组成新的家庭，对生活配套及教育配套有一定要求， 房价承受能力有限的同时，又要考虑工作与家庭兼顾。 6、客户描述 3房，40-50万 5、置业目标总价 3-5人 4、家庭人口 30-45岁 3、年龄特征 周边5公里半径 2、区域归属 企事业中高层管理与技术人员（有车）本地自由职业者与中小商家 1、身份特征 4 项目定位 客户定位 5公里范围 项目高层 需求特征描述 他们升级需求是什么？ 1、一个较大的客厅：较为豪华，体现生活的富足； 2、一个像样的入户花园：改作多功能室或者自我装扮迎宾景观； 3、良好的社区品