2010年赣江市民公园叁期项目市场调研与项目定位报告.pptVIP

项目开发建议 项目开发（含地下面积）：项目分三期开发，一期做配套、二期做商业、三期强化城市配套功能。 项目分期 开发项目 开发项目（㎡） 开发面积（㎡） 开发比例 项目一期 工业文明 11000 107,400 40.71% 魔方广场 地上 83,100 地下 13,300 项目二期 欢庆广场 地上 80,200 156,400 48.37% 地下 47,400 项目三期 水公园 28800 28800 10.92% 合计 263,800 100% * 项目营销建议 政策支持：依托江西鄱阳湖生态经济区国家战略发展契机，成为江西推动旅游产业发展项目。 1.争取类为新区发展鄱阳湖生态经济区的落实项目、寻求政策支持 2.借助鄱阳湖生态经济区，进行项目推广，招商大型主力商业 3.借助鄱阳湖生态经济区，有利于市政配套对项目支持 围绕江西发展鄱阳湖生态经济区，形成对旅游产业重点布局，将项目列为新区发展旅游产业的重点项目，寻求国家政策支持； 项目通过鄱阳湖生态经济的推广，提升项目商业的发展高度，扩大对大型主力龙头商户的招商； 项目借助鄱阳湖生态经济区，可以成为南昌重点项目之一，受到南昌城市建设的配套支持，为项目周边环境改造，奠定基础。 项目营销建议 多元化开发模式：实现自主开发与引进战略开发的双效机制，加速开发周期。 开发模式 开发特点 针对开发部分 模式分析 自主开发 自主投入、自主开发 自主招商销售 项目公共配套 项目大众化商业 实现项目整体开发控制 实现对项目整体商业功能实现 战略投资开发 土地带规划性优惠出让 投资方开发建设 投资方商业运营 项目的酒店部分 项目购物中心部分 儿童动漫嘉年华 项目水公园部分 引进主力商户 稳定大型主力商业长期经营 * 项目营销建议 招商与销售并举：通过带条件销售，形成市场化运作，回收开发投资，降低开发成本占用。 * 销售：保障商业经验、回收经营投资 ——在限定经营业态类、设置转让条件、确定开业时间的条件下，优惠销售。 营销模式 针对业态 操作策略 招商模式 大型主力店 大型购物中心 儿童公共设置 大型酒店 政策引导、政策奖励 低租金先期扶持、运营扶助 先期租赁、后期销售 销售模式 特色小吃长廊 魔方广场商铺 制定业态要求、规定经营 运营介入、代为租赁 低价优惠、限制转让条件 项目营销建议 新商业管理模式：统一运营、运营扶持、销售结合，多重营销方式介入，推动项目市场化运作。 * 放水养鱼——采用一定时期免租期，来吸引品牌商家进驻项目，带动项目的商业及其他店铺的招商和发展。 统一商业管理公司——聘请商业运营公司,通过统一的商业管理来保持项目的商业持续稳定，对落后业态进行更新。 以租代售——对大型客户可以签订长期租售合同，通过前期出租后期销售的模式，增强客户信心，实现对项目的销售。 整体出让——对大型主力客户，根据规划可以进行带规划要求的土地出让，有客户设计、开发，即保障项目整体商业要求，同时降低投资压力。 五、项目投资成本估算 项目总投资成本估算 * 项目不含土地相关费用、营销推广费用的估算总投资额为8.83亿元 市民公园三期总投资估算表 序号 项目名称 总额（万元） 单价(元/㎡) 面积(㎡) 占总投资比例 备注 1 土地相关费用 　 　 606,480 　 　 2 前期开发费 1577 60 263,800 1.78% 　 3 市政配套费及报批费 2182 83 263,800 2.47% 　 4 建安工程成本 33345 1,264 263,800 37.75% 　 5 园林景观 18097 400 452,434 20.49% 　 6 人防费 8195 1350 60,700 9.28% 　 7 水电安装 3166 120 263,800 3.58% 　 8 规费 3166 120 263,800 3.58% 　 9 不可预见费 3486 132 263,800 3.95% 土地成本+前期费+建安费的5%计 10 间接费用 11815 448 263,800 13.38% 　 11 其他费用 3298 125 263,800 3.73% 　 12 合 计 88326 3348 263,800 100.00% 　 项目分期开发投资成本估算 * 分期开发投资估算 期数 项目 建筑面积（㎡） 绿地面积（㎡） 用地面积（㎡） 分期投资额 （万元） 占分期开发投资总额 一期 工业文明 地上 11,000 24,504 32,847 39,223 44.41% 魔方广场 地上 83,100 185,117 248,146 地下 13,300 二期 欢庆广场 地上 80,200 178,657 239,486 3