新景祥2011北京中铁苹果园商务区地块项目竞标报告.pptVIP

一：拿出一栋高层，以小户型打开市场知名度 推出项目中的小户型的产品，通过对小户型产品的形象演绎，确立项目年轻、时尚、品味族群的方向，拉升市场期望值，聚集西部年轻客群的关注。先推东西向少量产品，制造稀缺紧张感；再加推，保证充分满足购买需求，并完成销售目标！ 二： Boutique office销售与商业招商搭配面市，营造综合体项目形象 Boutique office销售的同时，商业部分开始做招商的动作，给客户商业是一个大型 MALL的感觉，并宣传1—3层为时尚型消费主力店，4层开始分割销售。 三：商业部分待公寓去化一定量后再推出 商业部分的高端品质会对小面积办公部分以较大提升，如先期将商业分隔销售，会给客户以一个杂乱无序商场的感觉，降低客户的购买欲。故将办公作为一期产品，面市去化。 推盘思考 来访2000组 蓄客目标 排卡1000组 销售300套 一期销售目标： 蓄客1000组，销售300套 户外（1个立柱） 1号地铁灯箱（4个） DM邮寄（5000份） 报纸（2篇硬广 网络广告及论坛、微薄、专业群 官网来电 新景祥客户资源(10000组) 销售人员自我追踪客户 线下： 短信（每周频发）、 DM派单（20000份） 万达、沃尔玛区域巡展及路演 每周持续推进 线上 蓄客600组 蓄客300组 蓄客100组 蓄客 1000组 媒体策略 1、前期启动对外巡展形成项目影响力和知名度。在万达商场设立临时接待中心 ，增加前期来访客户量，并积累商业、办公部分的客户资源。 2、伴随巡展启动西部商业广场的DM派单工作：每个月发送量5000份，并启动项目周边物业小区的邮寄工作 3、随着项目产品本身的不断成熟完善利，包括：售楼处、户型、景观、立面出图等产品信息的释放，邀约已累积的来电来访客户到访，筛选客户，客户级别判断更为准确。 4、丰富线上媒体推广，立柱、地铁、网络、报广开始推广，通过线上媒体的高曝光率增加来电量，引导至售楼处现场作祥细的介绍。此类客户质量较高。 销售策略 户外广告：广告效果持久且有较好的画面效果，能给消费者带来强烈的视觉震撼。建议项目户外广告包括： 西四环户外大牌及阜石路核心道旗广告。 户外策略，以加强户外的拦截效果和增加区域针对性的目的。 线上媒体 地铁及其延伸广告的利用 作为地铁上盖物业，项目的生活便利性是最大的卖点之一，地铁人流量大，受众广，合理利用地铁广告能取到事半功倍的作用 线上媒体 报广：纸媒的宣传效果日益降低，但它仍是宣传项目形象，树立项目品质的主要载体。纸媒策略以配合项目的重点节点来进行宣传，主要以《北青》为主，开盘前后各1次。 网络：针对的高知、年轻客群，网络成为本项目一个重要的推广手段之一，以搜房、新浪的网络平台为主要媒体，配合论坛、微博、专业群等方面，达到底成本，高推广效果的目的。 线上媒体 销售展点、路演：在项目现场售楼中心还未成形的情况下，将万达广场作为重点的宣传战场，以开盘期的促销策略吸引万达广场区域的客户，并组织派单，抽奖等活动，快速积累客户。 线下展示 小礼品： 配合路演发放标有项目信息的小礼品，如折扇、扑克、地图等等。能够起到低投入，高产出的效应。 线下推广 传单、短信：长期执行媒体，以其成本低、受众面广、时效性强等优势，能够很好扩大项目品牌知名度、提高到访量。 以老客户及其圈层为核心，维护关系，提升口碑刺激成交，并利用新景祥操盘经验、执行力，利用现有资源的同时积极开展适合项目的精确客户渠道，提高成交量，最大限度缩减营销费用支出。 新景祥资源： 全国CRM系统项目客户资源（明源系统）； 新景祥内部刊物及网络发布； 线下推广 公开期 强销期 续销期 销售任务 1栋 约300套 4层约8000平米 蓄客目标 2011年 8月—10月 2011年 10月—12月 2012年—2012年 1月—3月 吸引2000组来访客户 约1000组排卡客户 工程节点 销售节点 售楼处进驻 项目开始亮相市场 样板房公开 一期开盘 商业开始蓄客 准备期 2011年 5月—8月 启动巡展 6月 8月 10月 7月 10月 推盘时间节点表 开盘 约200组商业意向客户 开盘 二次开盘 2012年—2012年 3月—5月 合同销售目标 以21000/平米，签约目标预计4个亿 商业开盘 楼体成形 七、经济测算 注：1.本经济测算包括地下经营性商业配套用途部分应交政府土地收益 1860.9万元，以及地下车库应交的政府土地收益 399.42万元； 2、本测算只计算了地下成本，并没有计算地下价值 项目成本效益测算表 序号 项目名称 单价(元/㎡) 计量（㎡） 金额(万元） 备注 一、 投资成本 　 　 　 　 1 土地费 　 　 54872.99 土地出让金52612.67万元，地下经营性商业配套用途部分应交政府土