2010年8月23日西安陕西文化中心资源整合型营销方案.pptVIP

附件一 易居中国简介 附件二 陕西易居简介 附件三 服务内容及项目团队 附件四 商务条件 附件 9 THE END THANKS! * 第二批次推案计划及价格预测： 预推楼栋 2#（中塔楼） 计划推案量 220套，14550.4㎡（约占总可售量24%） 推售周期 6个月 本批次推量户型配比 一室198套（约占可售量90%），一室一厅22套（约占可售量10%） 预计成交均价 13000元/㎡ 精装标准 3000元/㎡ 预计成销总金额 约1.89亿元 首批次 第二 批次 第三批次推案计划及价格预测： 预推楼栋 1#（中塔楼） 计划推案量 444套，28891.1㎡（约占总可售量47%） 推售周期 14个月 本批次推量户型配比 一室396套（约占可售量89%），一室一厅24套（约占可售量5.5%），两室一厅24套（约占可售量5.5%） 预计成交均价 15000元/㎡ 精装标准 3000元/㎡ 预计成销总金额 约4.33亿元 首批次 第三批次 第二批次 本地块公寓总推案量6.2万㎡，总套数856套，预计可售总额8.29亿元，预计可售 总成交均价约13500元/㎡。 商业运营建议 7 大型商业体销售模式研讨 几点说明 金泰陕西文化中心商业运营推荐方案 大型商业体销售模式研讨 ① 产权返租模式 ② 店中店销售模式 ③ 基金整售模式 ④ 项目信托启动方式 通过商业的价值链和利益传导方式界定销售模式 ①产权返租模式 操作方式——客户购买时即与开发商签订租约，将所购房产返租给开发商，租约期内由开发商将房产转租经营，租期两年到十几年不等。发展商一次性返数年租金降低首付；同时返租期内，业主定时从发展商处得到定额租金回报。通常这种返租回报模式会附带“回购”条款。 典型案例——保利友谊城、大中华太古广场 支付租金 提供回报 小业主 发展商 商家 代理招商 出租物业 购买物业 小业主 商家 提供物业 支付租金 销售结束 关系转化 小业主和商家不能承担解决矛盾的角色，也不具备解决矛盾的能力。 产权返租模式下的价值链模型和利益传导模型： 解决了高价销售与提前消化的矛盾，但激化全部销售和持续经营的矛盾。 操作方式——发展商将商业划分为可经营的小铺位，然后按铺位出售给投资者或使用者，同时购买人必须同时签署物业使用协议，承诺服从商业的统一经营和管理约束。 典型案例——赛格电子市场 缓解了全部销售与持续经营的矛盾，必须找一家专营的商业招商管理运作公司，但无法解决高价销售与提前消化之间的矛盾 ②店中店销售模式 店中店销售模式下的价值链模型和利益传导模型： 操作方式——基金/大客户直接收购商场，然后租给大型商业，获取投资收益。 典型案例——凯德置地的“中国商业地产基金”计划。 ③基金整售模式 整售的适用条件： 1、已投入使用并收益稳定的商业。 2、目前在国内对于那些还没有经营成熟，但是招商租约已经签订、主打 的品牌商户已经签订租约的项目，基金也有信心购买。 3、对于散售的商业，基金购买的兴趣不大，但是如果开 发商几年后可以回购，达到国外基金的租金回报率要 求的，基金也会考虑购买。 4、租约年限的基本要求是该商场大的租户租期5年以上， 小的租户租期2年以上。 5、新加坡来的基金主要是要求项目的稳定经营，对租金 回报率的要求较低一般在6％左右就可以了，而欧美的 基金要求租金回报率一般在10％以上。 解决了持续经营和销售之间的矛盾，但很难达到价格和快速回笼资金的目标。 房地产项目信托是一种新的融资方式。在已实现的几个房地产项目信托个案中，出现了金融和房地产销售结合的趋势。 例如：北京苹果社区、深圳万科十七英里、深圳百仕达红树西岸。 ④项目信托方式 信托的适用条件： 一、新型房地产信托产品将楼盘销售和信托结合在一起，在信托产品 的设计中加入购房优惠权和优先购买权； 二、信托适用于有融资需求的发展商，严格来说，和楼盘销售相结合 的信托是一种项目启动模式； 三、目前政策规定信托份额最大不得超过200份，且必须通过银监会 审批； 四、银监会出台的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征 求意见稿）》提出对部分管理规范、经营水平高的信托投资公司 开展房地产业务给予放松200份限制的政 策优惠。 项目信托可以同时达成发展商融资和营销蓄客的目的，在可能的情况下，我们建议采用信托模式进行启动，但是信托审批严格，审批难度大。 四种模式的对比 四种销 售模式 四种盈利模式 适用条件 业主 风险 前期销售速度 销售 价格 操作 难度 和