2011年淮安淮钢二期地块初步沟通报告.pptVIP

区域商品房市场 新一轮的调控政策出台、房产税试行，青浦区楼市成交便出现下滑，随后市场进入的观望期； 目前市场仍处于观望期，每周成交套数趋于稳定，约40套/周，短时间内很难改变这种观望的现象，楼市成交很难出现跃升； 商品住宅市场存量约2900套，按照目前的去化速度，约17个月才能完全去化，再加上潜在的上市量，未来楼盘竞争会很激烈。 青浦区商品住宅市场去化速度慢，存量大，未来楼盘竞争将会很激烈 区域商品住宅市场 序号 楼盘名称 物业形态 总建面积（万㎡） 容积率 价格 （元/㎡） 在售项目情况 1 海润枫景 高层 16 / 4800 80-90㎡两房，120-135㎡三房 2 华德力·运河城 小高、高层 56 1.7 4500 80-90㎡两房，120㎡三房 3 金满·华府 多层、小高 15 2.5 5200 80-90㎡两房，120-130㎡三房 4 天龙·御城 高层 5.8 3.8 4900 商住综合楼，90㎡两房，130㎡三房 5 京河湾公寓 多层、高层 16 1.7 4300 82㎡两房，112㎡三房 6 恒大名都 多层、高层 90 2.99 5200（精装） 80-90㎡两房，120-130㎡三房，150-170㎡四房 7 天元阳光苑 小高、高层 7.8 / 4300 85-120平米紧凑三房、四房与顶层空中别墅 8 月季花园 多层、小高、高层 23.5 / 3800 80-90㎡两房，100-120㎡三房 9 南浦家园 多层、高层 20 / 4200 80-90㎡两房，120-130㎡三房 10 学林雅苑 多层、小高、高层 23 / 3800 80-90㎡两房，90-120㎡三房 11 翰林花园 小高、高层 11（一期） 1.38 4200 80-90㎡两房，110-130㎡三房 1 2 3 4 5 6 7 8 9 本案 10 11 项目一公里内，无在售商品房项目，只存在经适房，项目本身也含有经济适用房，因此形象会受到影响； 本项目四周在售楼盘根据价格的差异大体上可以分为三个梯队：第一梯队，京杭大运河周边及以北，属于淮安市老城，四周配套齐全，楼盘价格也都在4500元/㎡以上；第二梯队，青浦区行政中心城南新城（也是本项目所在区域），是城市空间向南拓展的排头兵，具有很大的升值空间，价格在4000-4500元/㎡；第三梯队，大学城周边，发展较晚，属于陌生区域，价格相对也较低，在4000元/㎡以下； 项目四周在售楼盘总建多数都在15万㎡以上，本项目商品房占地43333 ㎡，容积率《2，体量较小，很难在市场形成影响力； 80-90㎡两房、110-120㎡三房是目前市场在售主力户型，户型设计理念经济实用为主； 市场在售楼盘建筑形态以小高、高层为主，而本项目也是小高、高层，同质现象很明显，竞争压力很大； 本项目体量较小，很难形成市场影响力；且市场在售以小高、高层为主，同质化为项目以后销售带来很大压力。 产品特征 规划布局 直列，兵营式排布 园林景观 双重庭园，水系贯通 建筑风格 北美风情 建筑用材 1-2层石材，3层以上面砖 户型特色 入户花园、全景大开间落地飘窗 基本指标 项目地址 淮安市北京南路西侧，柯山路南侧 开 发 商 淮安市豪威房地产开发有限公司 基本指标 建筑面积15万平米 物业类别 20幢多层、6幢高层 内部配套 城南幼儿园，城南小学，青浦小学 京河湾 销售动态 开盘日期 2010.9.6 当前价格 4300元/平米 主力户型 80-90平米两房，110平米三房 销售情况 共推出718多套，现剩余300套左右 客户特征 周边城南客户为主 区域市场/在售个案 基本指标 项目地址 承德南路东侧、明远路北侧、学府路西侧 开 发 商 淮安运通房地产 基本指标 规划用地面积13万平方米，总建面23万平方米， 容积率1.76 物业类别 多层、小高层、高层、酒店公寓和临街商铺，共1750户 内部配套 商业21900平方米。13200平方米。幼儿园1480平方米 其它 一层为自行车库，6-20平方左右，单价1500 学林雅苑 销售动态 开盘日期 一期：2008年12月28日 当前价格 3800元/㎡ 主力户型 80－136平方米 销售情况 共推出1830套住宅，现只剩600套左右 客户特征 以大学城青年老师为主 区域市场/在售个案 基本指标 项目地址 清浦新城区府路与淮海南路交汇处（紧邻清浦区政府，与淮阴工学院隔街相对，属于城南行政商业核心地段） 开 发 商 淮安恒厦置业有限公司 基本指标 占地2.5万M2，建筑面积约9.6万M2 物业类别 3栋18F高层、1栋15小F高层 内部配套 近1万㎡4F商业；近1.6万M2酒店 其它 集中式地下停车场；-1楼为地下机动车位和非机动车位。 主力户型 92-138M2紧凑户型 开盘