2010年8月淮安南瑞一品项目市场研究报告4.pptVIP

价 格;;;推盘情况;项目所处环境 项目西北面紧邻里运河，南面即为新政府（板闸），驱车去市中心仅20-25分钟车程。 项目区域主要道路 项目现区域主要道路：三亚路、翔宇大道。;173平米四房;重点个案研究;■ 项目目前周边配套缺失，西北侧为前往市区主要干道，项目南边为未来新政府，随着新政府的搬迁，配套问题也将得以解决。 ■ 项目客户很大部分为公务员，主要是靠近新政府，政府因素在其中占了主导。 ■ 项目早期推出多层、错叠，后期才推出总价较高的双拼物业。先期以别墅物业切入市场，缔造项目价值。多层3300-3500元/左右，叠加约6000元/平米，双拼在9000-10000元/平米，较低单价带来的较高性价比是该盘取得成绩的主要原因。;品 质+产 品;;;推盘情况;项目所处环境 项目南面为古黄河，东南即为东方母爱公园，虽位于淮阴区，但离市区仅不到10分钟车程。 项目区域主要道路 项目现区域主要道路：樱花路、南昌路。;重点个案研究;花园洋房 一层 建筑面积约146平米;花园洋房 二层 建筑面积约138平米;设备阳台;■ 项目目前周边配套缺失，交通还算便利，自身及外部景观资源绝佳。 ■ 项目除了在产品方面除了户型打造具备特色以外，外立面采用砂岩加涂料的形式打造意大利托斯卡纳产品方面处于淮安的领先水平。 ■ 虽然项目打造独具一格，但由于其地段因素，客户仍以淮安周边区域为主。 ■ 一楼预计6600-6700元/平米,其他楼层均价4800-4900元/平米。;规划分析;建筑分析;景观分析;;通过对目前淮安重点个案的了解，我们可以看到，目前中高端产品同质化趋势导致竞争十分激烈。我们虽有京杭大运河景观优势，但由于淮安水系众多（四河穿城），本案的水系景观的稀缺性不强，且淮安人置业首要关注并非水系，更注重地段跟配套，如果我们的思路沿着“水系景观”方向进行，将会使项目在市场树立中高端的突围战中陷入与竞争对手同质竞争之中，没有突出项目的特性，难以得到市场的认可。 由于项目交通、配套方面目前都不成熟，所以，我们要在项目产品设计方面与现有项目形成差异化，以超区域的高品质产品来引爆市场。;重点个案研究/项目启示;;;;前言： 本案客户需求调研以潜在购买需求为主，访问地点主要分布在淮安高端楼盘的售楼处附近、新浪乐居看房团，辅助样本为繁华地段的休闲场所定点访问，共完成潜在购房者调研问卷159份，经复核用于统计分析的成功问卷为147份，同时参照在我司在当地代理销售楼盘现场采集的200多个来访客户的基本信息，完成本案客户需求分析报告。 主要包括以下三个方面： 一、客户特征 二、需求特征 三、购买决策因素 四、对本项目的认知;;潜在购房群体的家庭结构以三口之家为主，占比达61%，购房目的以改善现有居住条件为主，同时，教育资源成为其考虑的重要因素，此外，青年三代以及支付能力较强的富裕家庭也成为购房的重要补充群体。;江阴板块 ;潜在客户的产品需求集中于多层产品，对小高层/高层的抗性主要在于居住舒适性较差，且目前普通客群对于创新产品的认知度不高，市场尚需要引导。;51-70平米 1.4 71-90平米 2.7 90-100平米 18.4 100-110平米 38.8 101-120平米 29.3 120-140平米 8.2 141-160平米 0.7 160-200平米 0.7;从潜在客户的购买决策因素来看，居住的基本功能因子如开发商信誉带来的楼盘质量、交通仍然是关注的基本要素，但客户对于产品附加值的关注度在逐渐提高，如周边环境、物管服务等，而对价格及升值等方面的关注度有所降低，这一转变将使得中高端产品市场的竞争进一步升级。;从潜在客户的对各项生活配套设施的需求来看，医疗保健、农贸市场与购物场所的关注度最高，其中，三口之家与两代同堂家庭对于学校的关注度明显提升，三代同堂与两口之家对于餐饮、娱乐的关注度增强，同时，较为年轻的两口之家对于体育健身设施的需求也较高。;有一半以上的潜在客户表示可以考虑购买本项目。项目所在区位生活的不便捷性以及区域的陌生感是导致潜在客群拒绝购买的主要原因，而在拒绝购买群体中，本区域客户占比最高，在意向购买客群中，购房面积集中于90-100平米的三房，总价集中在40-50万。;潜在客户特征及需求推导的产品导向;结论;