2011年07月长春净月区综合体产品定位及营销报告.pptVIP

项目报告的结构思路导图 第一部份 项目解读 项目报告的结构思路导图 第二部份 城市分析 城市化进程加速，市场扩容现象明显 第二部份 城市研究 项目报告的结构思路导图 第三部份 整体市场研究 第三部份 整体市场研究 第三部份 整体市场研究 项目报告的结构思路导图 第四部份 区域市场分析 第五部份 区域市场分析 项目报告的结构思路导图 第五部份 目标客群定位研究 第六部份 目标客群定位研究 第五部份 项目目标客群定位研究 品质：对项目建筑品质和环境品质同样看重 形象: 注重社区形象，关注内外细节 设施：在舒适休闲的环境下，还要求有齐备的配套设施 服务：匹配国际化高品质物业的服务标准，周全舒适的全方位服务 项目报告的结构思路导图 第六部份 项目整体定位 项目报告的结构思路导图 第六部份 各功能区物业发展建议 ▼ 对项目所处区域的地产产品进行研究，并选取与本项目相临或相近的项目进行重点研究。 由于目前长春市场中景观园林设计较为粗糙，且主题不明显，很少设置有中庭景观，因此建议本项目设计中庭景观，提升项目品质和宜居性。 目前消费者越来越关注小区的内环境设计。 第六部份 各功能区物业发展建议 项目报告的结构思路导图 第七部份 整合营销策略 第七部份 营销策略 第七部份 营销策略 第七部份 营销策略 第七部份 营销策略 项目报告的结构思路导图 正文到此结束，以下为附件 附件1 售楼处建议 附件2 公寓竞争项目资料卡 附件3 住宅竞争项目资料卡 附件4 写字楼竞争项目资料卡 汇报完毕，谢谢！ 定价建议 采用市场比较法与权重分析相结合进行初步定价，并依据与项目地段、区位和产品等相似程度进行权重设置。 100% — 合计 参考项目 目前的销售均价Pi（元/平米） 价值参考权重Wi 伟峰东第 7800 40% （W1） 保利香槟 6300 50% （W2） 中海国际社区 8300 10% （W3） 100% — 合计 参考项目 目前的销售均价Pi（元/平米） 价值参考权重Wi 复地嘉年华广场 6300 60% （W1） 力旺LOMO 7200（9200扣2000装修标准） 30% （W2） 阳光经典 7600（9100扣掉1500装修标准 10% （W3） 住 宅 部 分 定价参考楼盘选择： 主要选取同区域内的伟峰东第、保利香槟和中海国际社区作为主要参考楼盘。 公 寓 部 分 定价参考楼盘选择： 主要选取同区域内的伟峰东第、保利香槟和中海国际社区作为主要参考楼盘。 写 字 楼 部 分 定价参考楼盘选择： 主要选取同区域内的伟峰东第、保利香槟和中海国际社区作为主要参考楼盘。 周边除伟峰东第外无其他类似在售项目，所以价格以伟峰东第为参考。 住宅部分定价建议 选取比较因素：外部因素和内部因素，然后进行细分。各比较因素给予一定比例权重，各因素的权重之和为100% 选择的比较因素 各因素权重 参考项目 本项目 伟峰东第 保利香槟 中海国际社区 外部因素 （50%） 地段认同 12% 90 80 85 85 交通状况 5% 85 80 80 85 教育配套 10% 85 85 90 85 生活配套 6% 85 80 90 85 商业配套 4% 90 80 85 85 升值潜力 5% 90 80 80 90 营销推广 8% 90 90 90 90 内部因素 （50%） 规模 8% 80 80 90 75 品牌 7% 85 90 90 70 产品品质 10% 90 80 90 80 社区景观规划 5% 85 90 95 85 户型设计 10% 85 85 85 85 立面装饰 5% 85 80 90 85 物业管理 5% 90 90 90 90 合计 100% 86.8 83. 5 87.95 83.8（Qx） 参考项目均价修正值 根据修正公式Pi1＝(Qx/Qi)×Pi进行修正（i＝1、2、3） P11＝(83.8/86.8) ×7800（元/平米）=7530.4（元/ ㎡） P21＝(83.8/83. 5) ×6300（元/平米）=6322.6（元/ ㎡） P31＝(83.8/87.95) ×8300（元/平米）=7908.3（元/ ㎡） 本项目均价P（x）确定 依据通用公式项目的销售基价：P（x）=ΣPi1*Wi （i＝1、2、3）即P（x）＝P11×W1＋P21×W2+ P31×W3 (7530.4*0.4+6322.6*0.5+7908.3*0.1)≈6964.26 (元/㎡) 考虑到项目以快速去化、迅速回现的目的， 最终建议住宅均价定位为：约6700元/㎡左右 管家服务 — 专人2