2012年佛山房地产市场研判.pptVIP

* 2012 Market analysis * * 2012年 房地产市场走势研判 编制单位：一秀地产市场部 编制时间：2011年12月 2012市场研判 2012 Market analysis 1、综合概述 文/一秀·市场部 综合概述 1 一 欧债危机/复苏缓慢/需求减少/出口受阻/经济放缓 全球经济 二 低增长/高通胀/稳健货币政策/定向宽松/指向刚需 国内经济 三 政府换届/稳定为上/保障民生/树立民声/房价回归 国内政治 四 限购政策/绝不放松/调控政策/短期转长期/由堵转疏 行业政策 五 全面促销/局部降价/全面降价/一线引领/蔓延全国 市场走势 六 布局扩大/融资多样/开发方式丰富/开发方向多元 开发商建议 2012市场研判 2、全球经济 文/一秀·市场部 全球经济 2 A 希腊债务危机引发的连锁效应 希腊危机诱发蝴蝶效应：2009年12月全球三大评级公司下调希腊主权评级，希腊债务危机正式上演并不断升级。目前在17个欧元区国家里，希腊、爱尔兰、葡萄牙三国已正式接受救助；为了挽救体量更大的意大利和西班牙，欧洲央行大量购入两国国债，以控制两国的举债成本。 救赎政策难解危机：2011年12月9日，欧盟冬季峰会如期召开，为深陷债务危机的欧洲国家们亮起一丝微弱的光芒，然而，正站在转折十字路口的欧洲能否顺利走向重生还仍是一个未知数。 希腊人债务阴影下过圣诞：雅典圣诞预算只有20万欧元，希腊圣诞销售额大幅下降，失业率逼近20%。 2012市场研判 全球经济 2 B 欧洲国家主权信用和银行评级下调，债务危机全面爆发 2011年9月14日，穆迪下调了法国农业信贷银行和法国兴业银行的信用评级；随后，惠誉宣布下调4家欧洲银行评级，并将7家国际大型金融机构评级纳入负面观察名单 。 2011年9月23日，穆迪下调希腊8家银行评级。 2011年10月7日惠誉国际公司宣布下调意大利和西班牙两国的主权信用评级，西班牙降两级。 2011年12月5日标准普尔将包括德国和法国在内的15个欧元区国家列入信用评级观察名单，随后又将欧盟长期信用评级列入负面观察名单。2012年1月公布15个欧元区国家的评级报告，届时或将有大批欧元区国家的主权信用评级被下调。 2012市场研判 全球经济 2 C 欧债危机影响接近08年次贷危机，2012面临“大考验” 债务危机的严重程度甚至可能超过2008年，美国国债降级以来，全球金融市场动荡加剧，特别是欧洲主权债务危机，已经显著冲击着全球经济的复苏，全球经济“二次探底”的可能性增大。 金融体系困局难消：欧美银行体系陷入困境，欧洲国家主权信用和银行或被大规模评级下调。 资金流动短缺，债务高企：欧洲央行数据显示，其资产负债表总规模已高达3.2万亿美元。欧洲央行杠杆水平已达到30倍，甚至超过了2008年金融危机时的峰值。 2012年债务偿还高峰：2012年是欧洲主权债务融资到期高峰年，而欧洲银行业仅在2012年第一季度就有2300亿欧元的债务到期，偿债高峰的来临让流动性再次面临巨大压力，全球金融体系将面临新一轮更大规模的融资考验。 2012市场研判 全球经济 2 D 美元指数呈现反转趋势 美元指数筑底反弹： 美元指数在8月见底，近期受三大因素影响，呈现反转趋势： 一是美国仍然需要强势美元，这是市场的最大基本面，中长期的基本面； 二是欧债危机将不断地深化，直至大爆发； 三是美联储很快将投入全球抗通胀斗争，美元想继续做老大，必须维持美元币值的基本稳定。 2008年筑底反弹 2011年筑底反弹势头 2012市场研判 全球经济 2 E 全球资本市场和大宗商品价格下行 道琼斯工业指数走势图 上证综合指数走势图 精铜价格走势图 原油价格走势图 2012市场研判 全球经济 2 F 美国经济缓慢复苏恐难逆风飞扬 尽管受到年底圣诞节等多个节日的刺激，美国的零售消费迎来一轮的爆发，但是整体的经济环境和高居的失业率，使得美国经济复苏之路举步维艰，在当前的全球经济和金融环境下，在2012年逆风飞扬的概率较低。 2011年经济表现欠佳：经济增长继2009年下跌3.5%后，美国经济在2010年增长3.0%，预计2011年增速为1.5%左右，低于2000-2008年2.1%的平均水平。 年底购物季销售势头强劲：美国全国零售联合会预计，在11月1日至12月31日的年底购物季里，零售商的销售额可达4691亿美元，同比增长2.8%。市场调查机构消费者追踪预计，美国今年的年底购物季零售业绩同比将增长3.7%。 美国失业率依然高企：2009和2010年的美国失业率分别为9.3%和9.6%，预计2011年为9%左右，远高于2000-2008年5.1%的平均水平。 一秀地产认为，欧洲债务危机的恶化，美国经济复式步伐缓慢，2012年的全球经济将面临更多和更大的挑战，外部需