二00八郑州维亚纳森林营销推广策略案.ppt

维亚纳森林营销推广策略案 2008年9月19日 寻找森林里千年荣耀的休闲城堡 目录 一、市场分析 二、产品介绍 三、客户分析 四、项目定位及分析 五、营销推广策略 一、市场分析 我们应该发现了 忙碌的郑州人没有真正的远离喧嚣！ 忙碌的郑州人没有完整的家庭生活！ 忙碌的郑州人赢得了事业，却输掉了家庭幸福； 忙碌的郑州人创造了财富，却丢掉了生活品质。 忙碌的郑州人不仅处于亚健康状态，而且处于亚幸福状态！ 面对生活，无处可逃 为工作而疯狂的郑州人，有着 “没有时间刻度的人”、“夜生人”、“夜游人”等一大堆的“美誉”。8小时工作、8小时生活、8小时睡眠的作息规则被彻底打乱。 在人们既有的观念中，8小时工作之外的时间才具有个人价值，因此，拼命而规矩地工作、疯狂放纵地娱乐一度成为许多人奉行的生活准则，但结果仍然不能使自己的压力有丝毫的减轻。 一切真正的自由都应该包括“空间自由”和“时间自由”。郑州人关注“时间自由”，是因为工作节奏越来越快，人们被逼得无处可逃，所以希望解脱。 休闲是什么？除了关注时间自由外，更需要空间自由，把人放回自然的状态。 出路在哪里？ 绿色生存，为生活换一层新鲜色彩！ 远离喧嚣，为自己的心灵点一盏宁静的灯！亲近教育，让自己的智慧更上一层楼！ 因为人类是从大自然中来的，所以，只有当人真正返回大自然中时，才能找到心灵的慰藉。早在19世纪末，美国上流阶层已经发起了向郊区迁移的运动，20世纪，几乎所有西方国家的中坚份子都加入这一行列，“绿色生存”将划定整个21世纪主流家居方向。 在紧张的工作之后，人们从繁华的都市，涌向郊野，奔向大海，在浪水的冲洗、绿叶的遮护，及森林淙淙流水与虫鸣的安谧祥和中，尽情地呼吸大自然的气息，获得放松和汲取智慧。 阳光明媚的下午，坐在宽敞的阳台上，品一壶茶，看一本书，莘莘学子挥洒着笑颜从楼下经过，仿佛自己的孩子一般，在教育浓厚的氛围里，欢乐与共。 维也纳森林：回归自然！远离喧嚣！人文环境！蓝天、阳光、绿树、鲜氧、教育……在今天已经是无法再造的奢侈品。维也纳森林，与喧嚣的市区不再是简单的地理区隔，而是生活品质的分野。 郑州最具生活、休闲的区域中哪里？ 根据伯吉斯同心圆地域假说，城市分为由内而外的5个同心圆区域。 维也纳森林刚好处在第四层，即休闲生活区。 在这里有绿树成荫，有清新的空气，有高等的教育，有休闲的氛围，唯独没有城市的喧嚣。 这里是城市最适合居住、最具生活内涵的区域。 近期楼市动态 2007年下半年是房地产市场的宏观调控期，北区的商品房成交也受到明显影响，成交量明显下降，市场进入严寒期。进入2008年1～3月份北区市场依然持续着2007年冬天的严寒期，一直到4月份，在郑州市场大环境的影响下，北片区市场才开始出现回暖。从4月份至5月份，成交量以及成交面积都在稳步上扬，消费需求也随着政策和产品的变化而改变。市场受众开始倾向于低首付、低总价的中小户型的购买。据统计，目前北区各楼盘自住型客户占90%以上，投资型客户则不足10%。消费主体由原先投资型客户转变为自住型客户，市场需求演变为以刚性需求为主导的健康市场。 投放量比去年显著下滑，但呈抬升趋势。 结束了前期小幅下挫，房价又呈上扬态势。 今年销售整体弱于去年，但旺季也有惊喜形势。 最新消息 7月30日，郑州市国土资源局组织召开听证会，修改郑州市区基准地价。这是2003年以来郑州首次准备修改市区基准地价。基准地价是一定区域内土地的平均价格，该价格是土地挂牌起始价、招标拍卖地价等土地出让价格制定的重要参考依据。 结果：商业一级地价格增长22.09%，末级地价格增长62.16%，平均增长37.71%；住宅一级地价格增长68.75%，末级地价格增长43.75%，平均增长99.35%。 结论：地价大幅提升，成为后市止跌的最大利好。 结论 郑州市场进入高位盘整期，随着诸多大盘入市，市场开始“大象的游戏”，紧缩的政策给大象带上了脚镣…… 销量同比下滑，投放量不断爬升，市场去化能力趋弱，供大于求效应日益显著，行业快速进入买方市场； 近期略显疲软，后市止跌有望，只有眼光超前，才能跨越脚下沟壑； 要么降价（价格）、要么提价（价值），市场没有第三条路，从长远利益考虑，提升价值是我们不二之选； 二、产品介绍 三、客户分析 客户在哪里？——客户定位 年龄：25岁到45岁。 人群：私营老板、民营或周边企业的中高收入职员、少量政府官员以及和企业副总以上级别人员，这部分人群收入稳定。 区域：主要集中在北区、东区，他们习惯来这个区域内的生活；第一次置业的青年人，对北区的发展有真知灼见。金水区及二七区那些考虑生活舒适度，渴望一种情调生活的人。 动机：置业后渴望有个稳定家庭生活，调节家庭生活气氛，丰富家庭生活内容，创造与朋友和业务伙伴在新环境下沟通的氛围在