二00六天河区体育西商业项目全程策划案.ppt

　　　　　　　　第一部分　 　　　　　天河区经济及人口概况 　天河区目前正处在高速发展阶段，主要体现在： 第三产业保持较高的增长速度，主体地位更加突出， 　 显示出天河区经济的服务化特征。 科技产业异军突起，成为天河区经济成长的第一推 　 动力。 天 河 区 CBD 与 ITD 的 空 间 结 构 天河区规划重点 每十万人口中受教育程度情况比较（２０００年第五次人口普查） 天河区职工收入及消费习惯 ?　　 2004年，全区职工工资总额95.64亿元，城镇职工年平均工资37541元，高于广州市职工年平均工资。城镇居民人均可支配收入17318元，城镇居民人均消费支出12065元。其中教育文化娱乐类支出占消费支出15.90%，食品类占40.79%，交通和通信类占10.87%。（数据来源于天河区统计局） 　　　 有相当部分高收入的行业分布在天河区。例如：烟草制品业、电力、热力的生产和供应业、电信和其他信息传输服务业、金融业、邮政业和软件业等单位。其中收入排在前三位的是烟草制品业、电力、热力的生产和供应业、电信和其他信息传输服务业，其职工年平均工资分别为141599、97004和76357元。 小　结 天河区处在经济高速发展阶段，发展前景良好； 天河区高素质人口比例大，他们更容易接受高品位的生活； 天河区职工收入高于全市平均水平，消费潜力大； 天河区正逐步成为广州的新中心，将吸引更多的消费者前来消费 　　　　　　　　第二部分 　　　　　　天河区商业概况 天河商圈大型商业项目主题定位 天河北CBD商务中心区已经形成，商务气候及氛围日趋成熟； 区域内没有大型生活商业配套，须以商务物业的自身功能设置 作补充 区域内消费人群相对集中，容易聚集人气，而不易流失 天河北商务中心区的功能决定的区域内的消费人群 第三部分 项 目 分 析 项目基本概况： 地理位置：项目位于天河北路南面，沙河涌东面，紧邻时 　　　　　　　代广场 占地面积：１４００0平方米 建筑面积：２８０００平方米 楼　　层：地面三层半、地下一层 建筑密度：５０％ 项目产权情况：只租不售 第四部分 项　目　定　位　分　析 一、　如何优化本项目的规划设计 怡人的空间尺度 不同的消费场所有其相应的空间尺度要求。 平面设计  交通组织设计 二、商家业态、面积及分布 商家业态、面积及分布 商家业态、面积及分布 商家业态、面积及分布 关于停车场　 关于停车场　 关于停车场　 三、项目市场定位 四、项目经营特色定位 五、项目业态定位－集多种行业为一体的综合性风情休闲广场 六、项目功能定位 以超市、饮食为龙头，突出滨水风情的多功能休闲广场 项目定位 项目规划设计 商家业态、面积及分布 项目市场定位 项目经营特色定位 项目业态定位 项目功能定位 消费者定位 通道宽2.5米以上 4米以上 6米以上 名店城 8千瓦 3.6米以上 3.2米以上 网吧、电玩城 10千瓦 3.6米以上 2.8米以上 茶坊、酒吧、咖啡吧 需有仓储功能 门面：〉3.3米进深：12-15米 2.8米以上 服饰、工艺品、化妆品、鞋帽 油烟气排放通道、污水排放、生化处理装置 10-20千瓦 4.5米以上 2.8-3.5米 餐饮、美容、美发、棋牌 须考虑无阶梯斜坡自动扶梯 15千瓦 7.2米以上 6米以上 超 市 其 它 电力/100㎡ 开间或柱距 层 高 业态类型 优化项目规划设计要点 平面设计的内容是确定承租户单元的布局和面积大小，为所有承租户提供一个互利互惠的机会，最大限度地满足商家和消费者的需求。 建议在本项目总体规划初步确定以后，和目标龙头商家先行沟通，在落实龙头商家的同时细化项目的平面布局。 优化项目规划设计要点——平面设计 交通组织设计方案要考虑商业业态的总体平衡，使通过所有承租户的人流通量达到最大，达到商业地产项目的整体人气平衡。 要求做到以下几个方面： 优化项目规划设计要点——交通组织设计 ——以主力店引导人流 一般将主力店的出入口安排在动线终端，尽可能的延长商业地产项目的人流通过线； 优化项目规划设计要点——交通组织设计 ——以局部的造景、中厅引导人流 中庭是垂直交通组织的关键点，是步行空间序列的高潮，这里人流集中，流量大，最有可