二0一0唐山天承锦绣首期营销执行方案.ppt

天承锦绣首期营销执行方案 唐山滦南项目组 2010.10 序 鉴于目前市场格局，我们要从这场同质焦灼化的战场中突围出来，成为滦南县异军突起的项目，除领先对手的精准化市场战外，还要有超常规的营销大战略。 唯有如此，天承锦绣才能超越对手，引领滦南，开创新的风向标！ 房源梳理与推售楼栋 开盘使命与方式 阶段工作重点 销售推广配合 推广活动阐述 客户渠道打法 开发商配合 304 302 303 301 首期推售 可售房源 首期推售产品介绍 楼幢 户型 房型 （房/厅/卫） 单套 面积 套数 总 套数 套数比 面积 总面积 面积比 301# D 2-2-1 91.83 96 256 75% 8815.68 23508.48 73% 302# D 2-2-1 91.83 64 5877.12 303# D 2-2-1 91.83 96 8815.68 304# E1 3-2-2 116.34 29 87 25% 3373.86 8594.15 27% E2 2-2-1 81.95 29 2376.55 E3 2-2-1 98.06 29 2843.74 首期推售产品： 楼栋数：4栋；301、302、303、304#楼 总套数：343套 总面积：32102.63㎡ 房源梳理 唐山天承锦绣项目楼栋套数总表 　 回迁房源 可售房源 合计 楼栋数 16 23 39 套数 1752 2937 4689 注：以上产品基础资料，据设计院提供数据整理而得。 天承锦绣首次开盘担负的使命—— 从项目操盘理念上，让全滦南人知晓天承锦绣的建成必将改变滦南的生活方式和生活理念，宏宇地产是值得信赖的务实开发商，必将给城市发展续写新的篇章。 从项目操盘打法上，天承锦绣不走常规市场营销手段，首先从营销战略格局上进行突破，同时采用精准的渠道营销锁定客群，建立起销售策略与渠道营销的联动机制。 开盘使命与方式 客群基数较少—直签方式开盘 客群基数一般—排号方式开盘 客群基数较大—摇号方式开盘 开盘方式 阶段工作重点 每阶段工作重点 客户渠道公关 渠道：政府机关/事业单位/ 企业/小区/乡镇等 媒体洽谈/活动筹备 挖客：DM单/短信/道旗截杀 造势：电视专题/新闻报导/ 网络/宣传车等 活动：SP与PR活动洽谈确定 道具打造 巡展用：规划图/海报/礼品等 售楼处用：沙盘/楼书/VCR等 详见《销售道具清单》 需广告公司另行提供道具清单 客户渠道各个击破 项目推介会全面启动 以教育系统、税务系统、电力系统等为切入点 媒体推广/活动执行 媒体推广全面启动 PR造势活动启动 项目亮相展示 借销售道具/项目推介会/媒体/活动传递项目信息展示项目形象 吸引客群关注 各个渠道客户落位 各渠道客户资料整理 价格测试 各渠道客户专场落位 确定量价 推盘策略/开盘方案/ 价格体系/优惠政策等 开盘引爆滦南 售楼处开放/样板房开放/ 盛大开盘/首期售罄等 再抢一波客户 1)抢攻回乡客： 高速路收费站封杀 “优惠券策略” 汽车站封杀 南大街围挡更换等 2)抢攻老业主： 业主答谢会 老带新启动 明星压轴造势等 10月 11月12日 12月12日 1月 筹备蓄势期 推广亮相期 销售引爆期 持销蓄势期 2月 织网 撒网 收网 补网 推广全面启动 销售推广配合 销售动作 推广动作 售VIP贵宾卡 征集配套意见 PR2： “锦绣会，乐活汇” 天承锦绣乐活家庭大型游园会暨全滦南一站式全配套意见征集展 PR3： “全滦南，看锦绣” 天承锦绣现场体验中心暨样板房盛大开放 售楼处/样板房开放 价格测试、确定推售 PR4： “选锦绣，选未来” 天承锦绣华彩启幕暨客户专场选房启动 PR5： “锦绣—回家的路” 天承锦绣回馈滦南归乡精英暨倾情答谢老业主大型歌舞晚会 客户专场选房启动 客户落位、认购签约 截留回乡客 再攻老业主 填问卷、领礼品 PR1： “再造滦南一座城” 滦南城市发展高端论坛暨天承锦绣产品规划新闻发布会 制造影响力 聚焦目标客户 项目引爆 再收一波 VIP贵宾卡三大功用： 凭卡入园游览 持VIP卡有购房优惠 VIP卡可转为商场会员卡 11月12日 11月28日 12月18日 推广亮相期 销售引爆期 持销蓄势期 1月16日 12月24日 推广全面启动 售卡启动 征意见 售楼处开放 样板房开放 盛大开盘 明星助兴再收一波 推广活动阐述 时间：2010年11月28日 地点：北河宾馆/成兆才大剧院（待定） 嘉宾：滦南县政府、县规划局、发改委领导 动作：植入未来规划+发布项目信息 目的：炒作项目区位价值，披露项目关键信息，在滦南高端人群中形成良好影响力 销售：填问卷启动，获取客户姓名及有效联系方式，蓄客 PR1：“再造滦南一座城”