估价报告中的常见问题和估价方法操作.ppt

在具体的实践中，我们一般工业、仓储用地采用成本逼近法、基准地价系数修正法，成本逼近法适宜新开发土地。商办住用途的空地，已有规划指标，完成*通一平的净地，最适宜采用假设开发法、市场比较法，也可采用收益还原法，但要分情况，如宾馆、加油站用地；商办住用途的熟地，采用收益还原法、市场比较法。熟地，往往地面上已建有房屋，当进行银行抵押目的的评估时，房屋必须随之抵押。这时候的土地评估，里面参数的选取，须注意与房屋评估的参数相统一。 3、地价的确定： 应对不同方法评估结果进行可信度分析，合理确定估价结果。 取加权系数过于随意，依据不充分。确定宗地估价结果，要求说明对不同估价方法结果进行增值或减值调整的原因。估价人员应从估价资料、估价方法、估价参数指标等的适宜性、准确性方面，对各试算价格进行客观分析。对采用众数、平均值或以其中某一价格等为最终宗地地价的，要解释其方法选择的依据。 当二种方法差异大时，下一案例：由于两种方法结果差异较大，考虑到估价对象所在地块上的建筑物未建成，售价为开发完成后的预计售价，目前市场不明确；而市场比较法选取的是近期交易案例，较具有现势性。故本次评估取市场比较法的结果作为最终价格。 该例分析较好，揭示了重点。 4、估价报告整体的逻辑性： 土地估价报告的各项要素应紧密联系在一起。很多土地估价报告因估价师工作态度懈怠，重要参数不一致、书写错误、严重笔误等现象较多，如年期前后不一致、开发程度前后不一致、容积率前后不一致、土地用途不一致、公式打印错误、项目名称前后不一致等，影响了土地估价结果的可信度。估价师在撰写土地估价报告时，应引起高度重视，精力高度集中，保证土地估价报告整体逻辑一致。 三、土地估价方法部分： 1、基准地价系数修正法： 几大评估方法中，也是在我们日常估价中，基准地价系数修正法是运用最常见的一种方法。经常是以其它评估方法为主，然后用基准地价系数修正法进行验证。 前不久，中国土地估价师协会发布了《关于土地估价报告评审中典型问题的处理意见（一）》。 我省各地的基准地价，超过三年仍在使用的，有一大批；超过六年的，有个别县。越到小县城，能采用其它评估方法的越不多，如市场比较法，根本找不到市场交易案例。因此，当必须采用基准地价系数修正法时，应严格按照该文件精神操作。超过三年的，应在估价报告中解释使用基准地价系数修正法的必要性及该基准地价体系的可用性，定量分析当地土地市场的趋势变化，并进行相应的期日修正。超过六年的，须附地方政府（包括主管部门）明确要求必须使用该方法的证明；不能提供证明的，须由省级以上（含省级）土地估价师协会组织专家论证，对使用该方法的必要性、可行性以及对估价结果的可能影响等给出明确的结论和使用建议，同时估价报告中应充分披露该事项，并进行相应的期日修正，地方政府的证明文件或省级行业协会组织的专家论证意见应作为报告附件。可见，超过六年继续使用该方法难度就很大了，因为基本上省级行业协会的专家论证意见不会给出。 扣分点依次是：地价内涵、其他因素修正、方法运用完整性、编制待估宗地因素条件说明表、编制待估宗地因素修正系数表、地价计算、修正体系、宗地级别的确定。 该方法应用过程中，应详细介绍当地公布的基准地价的地价内涵（包括地价制定及公布时间、文件编号、估价基准日、设定开发程度、容积率、年期等）及修正体系（注意此处不能漏掉容积率的介绍）；编制待估宗地因素条件说明表及修正系数表；开发程度及容积率修正应对照基准地价设定、地价定义设定情况进行合理修正；期日修正宜参照地价动态监测指数进行合理修正；年期修正若涉及土地还原率，应充分说明其取值依据。 （1）地价指数确定的方法： ①有城市动态监测体系的市可以采用该体系公布的地价指数 ②当地政府部门、国土部门公布的地价指数 ③基准地价更新及时的地方，有地价指数分析内容的，可采用其中的数据 ④土地交易市场活跃的区域，选取不同时点的类似的交易案例，剥离其他地价影响因素后，求取出地价指数。 例： 评估基准日为2011年11月8日,***市基准地价基准日为2009年1月1日,据近两年***城市开发区经济发展状况及地产市场的发育情况，工业用地地价呈上升趋势，故本次评估取期日修正系数K=1.2。 无地价指数依据,取值随意。 （2）土地还原率确定的方法： 下一案例描述较好。 例：根据《城镇土地估价规程》，土地还原率主要有三种方法确定：土地纯收益与价格比率法、安全利率加风险调整值法、投资风险与投资收益率综合排序插入法。根据目前所掌握的数据，本次评估土地还原率采用安全利率加风险调整值法确定，即：土地还原率=安全利率+风险调整值。安全利率按中国人民银行于2008年12月23日公布的一年期存款利率2.25%确定，同时考虑**市目前房地产业的平均收益状况、估价对象的地理位置、估价对象的用途等因素