南戴河泊海美度市调和定位报告.ppt

第四部分 项目的产品定位 空中庭院 1、根据建筑的不同，可设计不同形式的空中庭院：凸式大平台、凹式庭院、入户花园，下沉式错层设计。这些都是观景豪宅所必须具备的； 2、考虑采光可做奇偶平台（夏日阳光直射也是要考虑的）； 3、突出统一项目产品的共同特性，为营销卖点奠定基础。 4、可以作为半送面积增加产品竞争力； 5、“空中庭院” 概念一经提出首先与别的产品明显区别开来，具有极大的差异化； 第四部分 项目的产品定位 观海 1、观海依然是我们最大卖点，打造高层最佳观海平台； 2、大面积的住宅要确保有最佳的观海效果； 3、设一个楼顶公共观海大厅，独立观光电梯直达； 4、其他单位也以观海为第一景观、观庭院为第二景观； 第四部分 项目的产品定位 精装修 1、统一精装修； 2、送名牌全家电（标配）、家具、高档厨卫洁具； 3、送户式中央空调（热水管辅助加热）、电热水器； 4、选送液晶大电视、大冰箱、床上用品、装饰、计算机； 第四部分 项目的产品定位 专业级隔音墙技术 1、全方位符合《住宅隔声标准》； 2、其它看得见的隔音技术：断桥双层中空窗、防火防盗隔音入户门、隔音房间门等； 3、地板、隔墙特殊隔音处理； 4、“专业级隔音墙技术”在营销上也是一个非常突出的卖点。隔音在度假类住宅中是个被忽视了的重要的需求，在营销上是差异化很强的卖点。 第四部分 项目的产品定位 赠送延伸空间 1、半送平台、庭院、入户花园； 2、送复式结构2.2米以下使用空间； 3、送窗台面积：普通飘窗、步入式飘窗； 4、其中，步入式飘窗是广受欢迎的最新式设计，尤其适合度假类小户型设计。 第四部分 项目的产品定位 主题式底层架空庭院 1、局部一层架空，空间延伸性更强； 2、可以设置不同艺术主题，如各类雕塑、航海等； 3、架空层设置休闲场所，如户外健身、棋牌桌、烧烤、茶座等； 4、透明通透式入户大堂，既增加采光又使户内外增加视线和绿化的交互引入； 5、临时停车场、增加绿化面积。 庭院对社区的意义在于：沟通交流、回归田园、怀念旧有生活方式。 第四部分 项目的产品定位 典雅外立面 1、外立面是消费者判断楼盘是否高档的首要主观因素； 2、营销前期对楼盘的描述和形象定位有80%来自于外立面表现； 3、充分利用平台、空中庭院、入户花园使外立面赋予节奏变化； 4、造型简洁、色彩典雅。 第四部分 项目的产品定位 户型配比 1500000 15000 3840 38- 8% 100以上 大户型1 960 9600 14400 4800 14400 总面积 5- 128 384 90 384 1029套 20000 12000 10000 14000 14000 单价 2% 20% 30%(20) 10% 30%(40) 比例 525000 35-40 小复式1 749000 50-55 小复式2 3600000 840000 375000 户总价 180以上 70-80 35-40 户面积 大户型2 中户型2 小户型1 户型 具体价格策略在后期的营销推广方案中正式提出。 第四部分 项目的产品定位 智能化 楼宇可视对讲； 车辆管理系统； 电子巡更系统； 周边红外线报警系统； 背景音乐； 监控； 值班中心一键呼叫； VOD； 宽带 、一卡通 第四部分 项目的产品定位 配套公建 A、商品供应：24小时便利店； B、餐饮服务：快餐店、酒吧； C、医疗服务：诊所、药店； D、体育运动：健身室、棋牌、乒乓球室； E、市政服务：干洗店、自动洗衣店、复印打字、家政服务； F、邮政金融：银行ATM、快件收发。 G、商务办公：小型商务会议室 多功能会所：酒吧+电影放映厅+小型音乐厅+台球+沙壶+展示。 此类属于引导性配套，对拉升生活品位和圈子聚会极为有利。 第四部分 项目的产品定位 物业管理 1、顶级物业管理公司介入，对营销和物业的持续升值是十分重要的； 2、封闭式物业管理、固定车行出入口； 3、物业管理费参考价格：3.5元/平米/月； 4、物业管理公司同步介入。 5、提供：租花、小时清扫、送餐等酒店式服务。 第四部分 项目的产品定位 其他产品细节提示 1、主卫生间淋浴间独立分开，有条件是要干湿分离。考虑洗衣机位置； 2、考虑有充足的储藏空间，便于冬季被褥衣服的存放； 3、窗子选材要严格，强调密封、隔音、隔热、防腐蚀的重要性； 4、水电室外抄表； 5、宽敞的入户大门。 第五部分 项目的客户定位 购买群体必须具备的特征： 1、已经完成换房换车升级； 2、年家庭收入存款稳定在10万以上，已有固定储蓄存款在50万以上； 3、具有投资经历或投资意识； 4、对滨海有着特殊的向往或特殊感情。 第五部分 项目的客户定位 潜在购买群体： 1、金领阶层和职业经理人：具有相当稳定的收入，对事物判断的前瞻性较强，具有极强的理财意识但投资谨