成都国地置天鹅湖项目投标方案.ppt

目录 开篇语 第一篇：成都楼市隆中对 第二篇：理解与洞察 第三篇：大盘战略 第四篇：找 魂 开篇语 2007年，成都携中国“新特区”之势， 一跃成为中国的明星城市！ 2008年，成都将借5200亩的超级大盘， 向全国楼市亮剑！ 开篇语 当中国“新特区”诞生于成都， 当中国“第四城”落户于成都， 当中国“休闲之都”花落成都， 显然，成都，已经成为中国最炙手可热的内陆城市！ 开篇语 但是，成都给人们所留下的遗憾也同样多： “成都的休闲只是草根休闲，市井文化，上不了档次”； “成都的西部中心地位被重庆/西安的崛起所挑战与威胁”; “成都的房地产市场尚未诞生足以比肩全国的名片楼盘”; …… 开篇语 这一切，不可能因为任何一个楼盘而彻底改变。 但是，5200亩的全国超级大盘，足以改变很多。 开篇语 大盘战争，必须有 跨越式的战略思维！ 只有放眼世界，纵观全国，洞察成都， 才能从一开始就确立项目 在全国高尚人居版图上的宏伟蓝图！ 开篇语 大盘战争，必须有 独特的核心竞争力！ 只有构建自己独特的、牢不可破的 并持续领先市场的核心竞争力， 才能成就一个真正恒久的市场霸主！ 凌峻提案观： 一次提案不能解决所有问题。本次提案的核心任务是：抓住主要矛盾，并设法提出解决的系统策略。 本案目前的主要矛盾是：战略——开发战略、品牌战略与营销战略。因此本次提案重点围绕探讨项目的三大战略展开，并在战略下进行解决方案的要点部署。执行问题将在战略确定之后进行详细研究。 第一篇：成都楼市隆中对 一、楼市总览 西部楼市引擎 城市扩容，郊居化趋势形成 红海竞争，高手竞技的平台 二、板块对比 “两分天下”到“三分天下” 三、市场周期 平稳与扩张并举 1、从宏观环境来看市场周期 2、从城市化率看市场周期 3、从成都房地产市场来看市场周期 三、市场周期 通过对三大因素的分析，根据房地产市场周期理论，成都房地产市场仍处于快速扩张期，但从其前景而言，2010年后，市场需求将有所下降，将进入平稳扩张期，至2020年左右，将达到峰顶。 四、竞争格局 自万达以来，豪杰并起，地产大鳄与千亩大盘层出不穷 2000年，自万达、中海、万科第一批品牌开发商进入成都房地产市场后，华润、远大集团、上海绿地、和记黄埔、新鸿基等大批地产大鳄和财团纷纷挥师入川，成都楼市已成为大品牌、大公司、大资本的群雄对垒，而本土中小开发商多通过较小规模楼盘的开发来寻求夹缝中的生存；地产大鳄屯兵会战成都直接加剧了竞争，形成了多极竞争格局。 分析： 未来成都房地产市场的竞争不仅仅是楼盘规模、产品品质、性价比、配套等硬件方面的竞争，更包含品牌、开发理念、服务等软件方面的竞争。 五、价格预测 未来市场稳步增长，个盘借价值拉开价格差距 1、从近三年价格涨幅看价格趋势 五、价格预测 分析： 从成都房地产市场价格走势来看，其价格年增长率约在15%左右，对比城市居民人均收入增长（约12%左右），增长速度较快，可以预见，在未来几年内，其价格增长幅度将有所降低。 2、从市场供求关系看价格趋势 市场供应：根据成都”十一五”住宅建设规划，2006年至2010年城区住房建设用地供应总量为2035公顷，新建商品房住宅面积达5555万㎡。 市场需求：从2006年成都销售面积而言，每年市场的需求量约在1000万㎡之间，五年总体需求量约为5000万㎡左右；从城区人口变化与居住质量改善来看，2006年至2010年，成都城区总需求量为5618万㎡。 分析： 从成都房地产市场的供求关系而言，整体趋向平衡，因此，其住宅价格走势在未来三年内较难出现大跌或大涨的局面，预计成都价格将保持平稳增长态势。 六、开发水平 产品与包装：西部领先 理念与服务：略逊风骚 六、开发水平 成都房地产市场整体开发水平已处于同类城市的领先水平，甚至部分项目达到国内一线城市水准，无论是产品的精细化开发还是营销手段均较为成熟，这得益于外来品牌开发商和外脑的进入；但从综合水准来看，在开发理念与服务意识上，仍具有上升空间，这种差距与开发商无关，而与地域观念与城市整体素质有关，国地可凭借与国内顶尖团队的合作，通过理念的创新、营销团队服务意识的强化从而寻求市场上的突破。 七、营销格局 1、概念创新有余系统整合不足 2、外来和尚与本地和尚竞风骚 3、擅长拿来主义并求整合创新 4、外来文化与本土文化巧融合 第二篇：理解与洞察 一、成都说 闲城说——很休闲、很成