房地产业务企业所得风险控制关键点与案例谋划.ppt

* 合作开发：投资分房钱 新31号文没有规定另一种可能：如果投资方收回的是开发产品对应的货币，收到的货币（或者房屋的公允价值）应推定为借款本金和利息,其中利息按照资金占用费缴纳营业税和所得税。 此时房产由开发商统一对外销售，而不是分别对外销售。 * 合作开发司法解释 2005最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释 第二十五条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。 第二十六条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。 * 国税发【2009】31号 第二十九条?? 企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一： * 国税发【2009】31号 （一）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。 　　1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。 　　2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。 　　期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。 * 国税发【2009】31号 （二）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。 ???? 1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。 ???? 2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。 * 国税发【2009】31号 （三）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。 * 国税发【2009】31号 （四）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。 * 国税发【2009】31号 第三十条 企业下列成本应按以下方法进行分配： 　　（一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。 　　土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再行调整。 * 国税发【2009】31号 （二）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配。 * 国税发【2009】31号 ?(三)借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。 　　 * 国税发【2009】31号 （四）其他成本项目的分配法由企业自行确定。 * 第三十条税务风险控制关键点 企业可以注意规划：对于土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。也就意味着土地开发成本可以按照工程概算来进行分配，而不必按照实际发生的成本，可以部分预提土地的开发成本了。 * 国税发【2009】31号 第三十一条? 企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本： 　　（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理： 　　1．换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。 　　 * 国税发【2009】31号 2．换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。 * 留待37条分解 合作开发 以地换房 * 国税发【2009】31号 （二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权