2010年08月15日铜仁市锦江御都花园前期产品定位及营销的的策划的报告.ppt

附： 锦江御都花园楼盘形象推广之视觉识别系统方案 具体方法： 在以上场所置入我们的产品信息，可以在现场摆放宣传品、赠送印有我们LOGO的礼品，以此两种形式进行信息置入。 获取其会员等重要客户的联系方式，以DM直邮或短信的方式，寄去我们的资料及礼品，如遇意向客户，可派专人上门服务。 在体验日当天可与其联合搞一些活动，做为活动中的一个环节，同时也可在开盘之后的推广中进行活动联谊，如：可与汽车专卖店举办高端汽车试驾活动。 对于现有客户，定期发送短信、节日礼品，同时实行老带新政策，即老客户介绍新客户购房给予一定优惠，同时老客户可得到精美礼品。 圈层营销 其他渠道营销 主题 11月1日 售楼处、区域沙盘、户型模型、宣传折页、户型图 11月15 12月1日 节点 销售道具 项目宣传片展播 潮白河自驾游体验活动 2010 12月19日 1月9日 2月 启动认筹酒会 价值领地 大盘形象 国际社区、写意生活 开盘倒计时 值得期待… 热销中… 售楼处启动仪式 盛大开盘活动 起势 启动认筹 集中换签 势能营销起势工作铺排 推广全面引爆 20011年 开盘引爆 活动 推 广 启动认筹 开盘优惠… 项目宣传片、项目楼书 下一轮蓄客 华联、新世界百货、知名商场巡展 外企俱乐部推荐活动 户外： 网络：（铜仁政府网、铜仁房地产网、搜索引擎） 平面：北青、新京、新地产 数据库DM直投 附近停车场广告 广播 健身房广告 高端餐饮直投 御都花园新城价值论坛 万达周边4S车店巡展 潮白新城白皮书 潮白河临时接待处 入市前期推广费用预算 渠道 11月 12月 1月 合计 户外 60 60 0 120 平面 250 100 50 400 网络 100 80 20 200 直投 10 10 0 20 巡展 20 20 0 40 活动 40 20 10 70 小计 480 290 80 850 第七部分 商业规划定位及销售 铜仁商业概述： 铜仁传统商业主要集中在大小十字区域，政府主要部门、重要企事业单位所在主要集中在铜仁南部。随着商业的不断发展和分化，铜仁的商业开始向北移，发展方向趋于东太大道及清水大道区域。而金滩、火车站区域将作为商业、住宅重点发展区域，市政配套设施也将主要在这个区域兴建，但要形成一个成熟的市场还需要一定的发展时间。 商圈划分： Ⅰ类商圈：零售业为主的商圈。 是指以西门桥为核心的市中心购物休闲娱乐商圈，包括大小十字百货商铺、锦江广场、东太建材城、红色28、时代商汇、铜仁商城等，该商圈内大小十字主要集中的是服装鞋帽的品牌专卖店等零售商品，属于铜仁市内传统商业中心，辐射范围大。本项目也处于该商圈之中。 Ⅱ类商圈：低档位商品零售、批发市场、专业卖场为主的商圈。 以金滩为轴心区域。该商圈内业态门类复杂，主要集中了服装鞋帽、通讯器材、电器、家具、建材等业态。主要功能是对Ⅰ类商圈进行有效补充，已经形成较为成熟的家电、家具等专业卖场，辐射强度大。而以服装、小商品等零售类而言，商品档次较低，吸引不同层次的消费群体。 Ⅲ类商圈：包括社区商业，提供配套服务为主的商圈。是指以道路为中轴，由居住区围合而成的区域。这类商圈数量多而分散，商圈内业态种类以配套服务为主，大多数是以临街商铺的形式出现，通常规模不大，档次参差不齐。辐射范围较小。 发掘目前区域商业的空白点以及未来的发展现状，补充、升级区域现有商业的空缺以及主流商业业态。 目前周边是缺乏生活配套的相关商业，具有市场空白点，研究其可行性后，加以选择性定位。 本案商业发展方向 产品规划设计建议 必须跳出业态的同类化，以品牌树立品牌！ 经营业态 根据城市居民消费的档次与消费水平以及铜仁市现有商业状态及未来发展，本案商业的经营业态定位于餐饮和休闲商业，由于项目周边业态还不是完善，本项目的自身商业配套将会带动项目的销售。 于此，我建议引进一家知名的商业管理公司或者品牌商场入驻从而推动商业的招商或商业铺面的销售。 这样不但能提高整个项目品牌形象，还将带动本项目商业的发展。这样我们将真正树立了铜仁第一品质大盘的领导地位。 商业规划建议 项目商业总体面积控制在：5万㎡左右。 产品规划设计建议 商业规划设计要点 商铺设计要点： 首层层高：5.2-5.6m，二层层高4.5米。 开间：不低于4.2米。 进深：不超过10米（可设计多种进深尺度）。 商铺面积控制：50-100平米以内（可设计多种面积）。 商业外立面：采用干挂石材。体现档次感。 商业步梯位置：设立在局部三层和两边一二层（一层与二层之间预留步梯口）。 本项目商业业态分为三大类：一是满足社区居民日常需求的配套性社区商业，二是主题性餐饮、休闲娱乐性商业，三为写字楼或经济型酒店物业。从而使商业成为本项目聚集人气的一个重要部分，可